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安徽省蚌埠市人民政府


蚌政〔2003〕56号

印发蚌埠市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法实施细则的通知

　

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
《〈蚌埠市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法〉实施细则》已经市十三届人民政府第一次常务会议讨论通过，现予印发，请遵照执行。

二○○三年五月二十八日

《蚌埠市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》实施细则

为认真组织实施《蚌埠市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》（市政府令第4号），结合本市实际，制订本实施细则。
一、申请条件
申请享受本市城镇最低收入家庭住房保障的家庭（以下简称申请家庭）应当同时具备以下条件：
（一）本市（不含三县）城镇最低收入家庭，至少有1人取得5年以上（含5年）本市非农业常住户口，且在本市生活和居住；
（二）家庭人均住房使用面积在6平方米以下（不含6平方米）；
（三）家庭月人均收入低于本市城镇居民最低生活保障标准，且连续享受最低生活保障补助1年以上。
凡符合以上条件的申请家庭，政府将根据年度财力情况，分期分批予以廉租住房保障。2003年度优先解决无房户，以后每年度实施廉租住房保障面另定。
二、认定标准
（一）户的认定
1、以公安部门核发的城镇居民户口簿为准，一户一证；
2、因无住房而暂时落户在集体户口、街道办事处、居民委员会或者亲戚、朋友处的申请家庭，视为单独一户；
3、同一住址内有两个以上户口簿的，按户口簿分别认定。
（二）住房保障人口的认定
以同期《蚌埠市城市居民最低生活保障金领取证》确定的人口为准。
（三）住房使用面积的认定
1、下列房屋认定为其住房面积：
（1）其私有房屋；
（2）其承租的公有房屋（不含集体宿舍）；
（3）实际居住的产权或使用权为其父母或子女的住房；
（4）自申请之日前五年内其出售、转让或者出租的住房；
（5）已拆迁的房屋，其中尚未落实还原住房的，按拆迁还原合同记载的原房屋面积认定；已安置尚未入住的，按实际安置面积认定；以货币方式补偿的，按货币补偿面积认定。
2、住房使用面积的计算
使用面积是指户房内所有可供使用的净面积，面积计算按国家有关规定执行。
三、保障方式
申请家庭经审核批准后，按租金补贴方式给予住房保障：
以户人均住房使用面积6平方米为保障标准，按每平方米每人每月5元向其提供房租补贴，由受益家庭自己向市场寻租合适的住房。其中：无住房的按人均6平方米全额计发；有住房未达标准的差额计发。家庭人均住房使用面积取整，小数不计。租金补贴由各区政府通过银行按月支付给受益家庭。受益家庭租房金额高于补贴额的租金自付。
四、保障资金筹措
年度发放租金补贴的专项保障资金，由市、区两级政府财政根据年度住房保障面积按6：4的拼配比例筹集，年度一季度内必须保证当年专项保障资金全部到位，并进入市专项资金专户。
五、办理顺序
（一）同一年度申请的，按住房困难程度排序。同等困难程度的，按受理申请家庭申请日期的先后排序。本年度未获安排的，轮候结转至下一年度，仍符合登记条件的，优先安排。
（二）对军烈属、孤寡老人、丧失劳动能力的残疾人及在拆除违法建筑整治市容环境活动中自行拆除违法建筑的住房困难户优先办理。
六、办理程序
（一）申请家庭推选出具有完全民事行为能力的申请人，向辖区居民委员会提出书面申请，如实申报家庭的基本情况，并提交下列材料：
1、廉租住房申请表；
2、家庭成员的身份证明和户籍证明；
3、现住房证明（房屋产权证明、房屋租赁合同等）；
4、民政部门核发的《蚌埠市城市居民最低生活保障金领取证》；
5、军烈属、残疾人等其他相关证明。
（二）辖区居民委员会受理申请后10日内登记、造册、建档，并对申请人身份、家庭收入和住房状况进行核查。公示3日后，召集居民代表民主评议，集体研究，提出初步审查意见，连同登记、造册、公告的全部资料在3日内报送辖区街道办事处。
（三）辖区街道办事处应在7日内完成复审工作，出具《年度家庭人均收入在最低生活保障线以下住房特困户证明》，连同申请材料一并报送区政府。
（四）各区政府收到报送材料后7日内完成对申请家庭情况的核定工作，并将核定结果在居委会公告3天。公告无异议的，由各区政府将全部材料报送市房地产管理局在市行政服务中心设立的专项受理窗口；公告有异议的，应在3日内核实清楚，对不符合条件的，书面通知申请家庭并说明理由。
（五）市房地产管理局自收到申请材料之日起，7日内对申请家庭的情况进行复核、审批。经审查不符合条件的，应说明理由并通过各区政府、辖区街道办事处书面通知申请人；经审查符合条件的，市房地产管理局通过市行政服务中心的专项受理窗口将审批结果连同申请材料一并反馈各区政府。
（六）各区政府依据审批结果，按市年度计划安排填发《蚌埠市城镇最低收入家庭廉租住房保障租金补贴领取证》（由市房地产管理局提供样本，各区政府按样本要求自行印制），并发放租金补贴。对军烈属、丧失劳动能力的残疾人、孤寡老人家庭可以采取货币补贴或实物配租。
（七）各区政府将分批按计划安排的获保障家庭名单及《蚌埠市城镇最低收入家庭廉租住房保障租金补贴领取证》下达辖区街道办事处，由街道办事处通过辖区居委会分别递交到申请人。
（八）申请人持《蚌埠市城镇最低收入家庭廉租住房保障租金补贴领取证》及户口簿、《城市居民最低生活保障金领取证》、本人身份证，按月到指定银行领取租金补贴。原住房属违章搭建的，应在无条件拆除后方可正式办理领取租金补贴手续。
七、有关规定
（一）辖区政府应每6个月对享受住房保障家庭的收入情况及住房情况进行一次审核，并将审核情况及时反馈至市房地产管理局。享受廉租住房保障的家庭在家庭人口、收入或者居住面积发生变化时，应在1个月内主动报告辖区居委会。辖区居委会应每月对享受住房保障家庭的收入情况及住房情况进行一次核查，发现变化的，应及时报告街道办事处。凡享受廉租住房保障家庭的人口、收入或者居住面积发生变化的，其保障标准将按《蚌埠市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》的规定作相应调整。
（二）对申请人虚报、隐瞒有关情况或者伪造有关证明（协议）而获得租金补贴，一经发现将停发房租补贴，收回已发补贴，且3年内不予住房保障。
（三）已享受廉租住房保障的家庭人均收入超过本市最低生活保障标准连续满6个月的，应当停发租金补贴，退出住房保障。
（四）各区政府应于每年10月20日前向市房地产管理局报送本区下年度廉租住房保障租金补贴计划，以便市政府统筹安排下年度廉租住房保障资金，逾期不报的，其廉租住房保障资金由区政府自行解决。
（五）在向最低收入家庭提供廉租住房保障管理工作中，各相关部门应建立健全责任制和责任追究制，确保该项工作的公平、公正、公开。
（六）本实施细则由市房地产管理局负责解释。

蚌埠市人民政府办公室 2003年5月29日印发




论合同自由原则

齐艳铭 （中邮物流有限责任公司 法律顾问 100037）


引 言
历史跨入到21世纪，中国大力发展社会主义市场经济的步伐将进入到一个新的历史阶段；面对经济全球化席卷世界的浪潮，中国迎来了前所未有的发展契机。新世纪伊始，中国将加入世界贸易组织；加入WTO，为中国走近世界、了解世界、融入世界提供了无限空间，但同时我们也应看到，中国在融入世界的过程中也面临着诸多挑战。这不仅仅直接冲击到我国的经济发展，而且对我国现今的法律制度，尤其是中国尚不发达的私法制度提出了严峻的挑战。合同法作为私法中最具代表性的一项法律制度，无疑受到的冲击更大。而“合同自由”是贯穿合同法始终的灵魂，在今天，我们来探讨合同自由的价值则更加具有现实的意义！
一、合同自由的含义
　　所谓合同自由，是指当事人依法享有缔结合同、选择相对人、选择合同内容、变更和解除合同、确定合同方式等方面的自由。在西方国家的合同法中，合同自由是合同法最基本的原则，是贯穿于合同法的一条主线，是研究合同法的出发点。因此，我们必须深入探讨合同自由的含义；具体而言，合同自由包括以下五方面
内容：　
　　第一、缔结合同的自由。
指双方当事人均有权选择是否缔结合同的自由，这种自由是决定合同内容等方面自由的前提。如果当事人不享有缔结合同的自由，也就谈不上自由决定合同内容的问题。
　　第二、选择相对人的自由。
　　指当事人有权自由决定与何人订立合同。此种自由通常可以包括在缔结合同的自由之中，但也可以与其相分立。例如，在现代社会某些公用事业服务领域不存在竞争，公用事业组织利用其垄断地位，以标准合同方式从事交易时，消费者则别无选择。也就是说，他们很难享有选择订约伙伴的自由，但他们毕竟享有订立契约的自由。所以，从这种意义上说，选择缔约伙伴的自由和缔结合同的自由还是有区别的。也正是这种区别，使我们看到，要真正实现该项自由，必须以市场交易中有大量的参与主体存在为前提。因此，这项自由能否在市场交易中实现，关键在于有一个充分的完全竞争市场存在。
　　第三、决定合同内容的自由。
　　指双方当事人有权决定怎样缔结合同具体条款的自由。从自由决定合同内容上说，当事人有权通过其协商，改变法律的任意性规定，同时也可以在法律规定的有名合同之外，订立无名合同或者混合合同。但是，合同的内容若违背了法律、法规的强行性规定和社会公共利益的要求，则将被宣告无效。
　　第四、变更和解除合同的自由。
　　指当事人有权通过协商，在合同成立以后变更合同的内容或解除合同。如前所述，当事人享有的合同自由，首先包括缔结合同的自由和决定合同内容的自由。既然当事人可以自由缔结合同，当然也可以通过协商自由解除合同；当事人可以决定合同的内容，同样可以通过协商变更合同的内容。因而，变更和解除合同的自由也是合同自由的组成部分。
　　第五、选择合同方式的自由。
　　指缔结合同的形式由双方当事人自由选择。古代法律曾经十分注重合同的缔结形式及程序，如古罗马法对买卖的仪式做了具体规定，被称做“曼兮帕蓄”。（１）近代法律则崇尚形式自由，随着经济生活节奏化的快速发展，现代合同法越来越注重交易形式的简化、实用、便捷、经济，从而在合同方式的选择上以“不要式为原则，以要式为例外”。（２）
二、合同自由原则在新合同法中的体现
在新合同法出台之前，中国处于“三法鼎立”的局面。三部旧合同法带有很多计划经济的痕迹，他们强调国家有权干预当事人的合同权利，严格限制当事人的合同自由。新合同法取代旧法是一个重大的历史性进步，具体体现在以下方面：
（一）、在合同管理方面，新合同法大大减少了政府对合同的行政干预。
政府对合同的干预主要体现在合同管理，而合同管理是与合同自由相矛盾的。从合同管理制度的产生来看，它反映的是计划经济条件下的要求和观念，与市场经济不相协调。而且，合同管理明显属于公法的范畴，新合同法作为私法的一个重要组成部分，对此是不能予以规定的。原经济合同法设有“经济合同的管理”一章，而新合同法采取了折中的办法，取消合同管理一章，只规定第127条列入总则。可见，从立法体例上看，相对于旧法而言，新合同法已大大减少了政府对合同的行政干预。
（二）、在合同的订立程序方面，新合同法第一次在新中国合同立法中系统、完整的规定了要约与承诺制度。
要约和承诺是订立合同的必须程序，一方面，这一缔约制度包含了当事人意志自由、双方的合意本身即可构成合同并产生相当于法律效力的思想，是私法自治、合同自由的充分体现；另一方面，要约与承诺制度所具有的严格的程序性，又为合同自由原则在缔约阶段的实现提供了坚强有力的保障。
（三）、对合同形式的规定，新合同法采取了十分宽容的态度。
原经济合同法规定，除即时清结者外，经济合同应当采用书面形式（第3条）。涉外经济合同法也规定，涉外经济合同应采用书面形式。至于口头合同和其他各种非书面合同是否应被法律允许是一个有争议的问题。新合同法对合同的形式采取非常宽容的态度。该法第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”并且新合同法紧跟时代发展的步伐，对以数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等）形式订立的合同也予以认可。应该讲，这是新合同法在合同形式方面的重大突破，这不仅适应了现代商业运作的便捷和经济的要求，而且在更大程度上体现了当事人的缔约自由。
（四）、在合同内容方面，新合同法对合同主要条款只做一般性规定，使得当事人有充分的自由决定缔约内容。
原经济合同法第12条规定：“经济合同应具备以下条款… …”涉外经济合同法第12条规定：“合同一般应当具备以下条款… …”从立法语言上来看，经济合同法规定较强硬，涉外经济合同法较之有所松动，但二者均将合同主要条款作为合同成立的前提，这在一定程度上违背了当事人有权决定缔约内容的自由；新合同法第12条明确规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款… …”可见，新合同法充分尊重当事人决定缔约内容的自由。
（五）、在合同效力认定方面，充分尊重当事人的选择，这一点主要体现在新合同法对可撤消合同范围的规定。
所谓可撤消合同，是指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，因此经利害关系人的请求可撤消该合同，使其发生的法律关系归于消灭。大陆法国家大多将意思表示不真实的合同归入可撤消合同的范围。而我国《民法通则》第59条规定，在行为人对行为内容有重大误解或显失公平的情况下，可以经利害关系当事人的请求，撤消该合同，使其发生的法律关系归于消灭。可见，我国民法并未将因欺诈、胁迫以及乘人之危等原因做出的意思表示不真实的合同作为可撤消合同来对待，而是作为无效合同来处理的，这一点与国际通行立法是有差距的。而新合同法第54条的规定使可撤消合同的范围扩大到了因欺诈、胁迫和乘人之危等原因做出的意思表示不真实的合同，这充分体现了当事人的意愿，体现了合同自由原则，也达到了与国际接轨。
（六）、在违约责任制度方面，新合同法充分体现合同自由。
违约责任，又称违反合同的民事责任，是指合同当事人因违反合同债务所应承担的责任。违约责任的承担，主要是通过支付违约金的方式得以实现。合同违约金在原经济合同法与涉外经济合同法中有不同的规定。经济合同法认为，违约金应起到威慑合同违约的作用，因此违约金的作用应是惩罚性，赔偿性仅居第二。（见经济合同法第31条）涉外经济合同法认为，违约金只能用以赔偿损失，合同当事人之间的法律地位是平等的，双方均无权对对方进行惩罚。（见涉外经济合同法第19条）新合同法基本上采纳了原涉外经济合同法的观点，对违约责任的规定表现出很大程度上的任意性（见新合同法第114条第1款），即当事人可以在法律规定的范围内，对一方的违约责任可以做出事先安排。具体表现在，当事人可以事先约定违约金的数额幅度，也可以预先约定损害赔偿额的计算方法。对于违约责任的事先约定，从根本上说是合同自由原则决定的。而原经济合同法认为违约金具有惩罚性作用的观点明显带有国家意志向合同违约责任制度渗透的倾向。因此说，新合同法在违约责任制度中，充分体现了合同自由原则。
（七）、在平衡当事人意志与国家意志方面，新合同法充分尊重当事人意志，即在不违反法律与社会公德的前提下，当事人意志较国家意志优先适用。
一部详尽规定的合同法均要求当事人的意志无条件服从国家意志，无异于国家在替当事人订立合同。新合同法较好的处理了二者的关系，允许当事人的意志在一些条件下不同于国家意志，这主要体现在以下两个方面：
1、规定了大量的“当事人另有约定除外”的条款和当事人有约定的，“按照其约定”的条款。
2、新合同法的一些规定只适用于当事人没有约定或约定不明的情况；也就是说，只有当事人意志不明时，某些国家意志才得以适用。例如新合同法第306条规定：“托运人应当按照约定的方式包装货物。对包装方式没有约定或约定不明的，适用本法第一百五十六条的规定。”由此可见，合同法的这些规定，不能优先于合同当事人的约定，只有在当事人约定不明、其意思内容依法不能确定时，才作为当事人意思表示空白的补充来适用。
三、诚实信用—矫正合同自由
资本主义发展到现代，人类经济生活发生了深刻变化，原先完全竞争的自由市场不复存在。随着垄断的出现，劳动者与雇主、大企业与消费者、出租者与租借者之间地位的不对等日益明显，彼此之间的矛盾开始激化；反映在民法领域，传统民法所推崇的合同自由原则受到怀疑。对合同正义的追求，成了现代合同法矫正合同自由的一把锐利武器，这种矫正主要体现在诚实信用原则的确立。
合同自由原则以个人为本位，诚实信用原则则以社会为本位。所谓诚实信用，其本意是自觉按照市场制度中对待的互惠性原则办事。（３）诚实信用原则就是要求民事主体在民事活动中维持双方的利益均衡，以及当事人利益与社会利益平衡的立法者意志。（４）我国新合同法明确确立了这一原则（第6条），并且，新合同法将这一原则贯彻到整部合同法当中，使之非常丰富，而不是流于一句空洞的口号。这主要体现在以下几方面：
（一）、在合同成立前，规定先合同义务。
传统民法认为，只有合同成立后双方当事人才互负权利义务。而现代合同法则规定合同成立前，双方当事人之间已形成“合理信赖利益”由此派生出相应的协作、通知、照顾、保护及保密等附随义务。这种附随义务在合同订立阶段称为先合同义务，违反此义务的当事人应承但缔约上过失责任。新合同法第43条对保密义务的规定便是典型的先合同义务，第42条则规定了缔约过失责任。
（二）、在合同履行过程中，规定附随义务。
新合同法第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”同时又规定：“当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
（三）、在合同终止后，规定后合同义务。
传统民法认为合同终止后，当事人之间权利义务关系归于消灭；而现代民法基于诚实信用原则，为更周到的保护当事人利益，创设出后合同义务。如新合同法第92条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协作、保密等义务。”
诚实信用原则有效弥补了合同自由对合同正义背离的不足，因此，诚实信用原则被奉为“帝王条款”而得到遵守。
四、确立合同自由的历史和现实意义
在我国，长期的计划经济体制使人们对合同自由造成了诸多误解，合同自由做为社会主义计划原则的对立面受到众多指责。例如，1981年经济合同法第4条将遵守国家政策和计划的要求做为订立经济合同的一项基本原则；第7条也确认凡违反国家计划的合同为无效合同。可见，合同自由在当时并未得到认可，甚至一度被当成资产阶级民法理论加以批判。直到民法通则出台以及1993年修改经济合同法，合同自由原则才逐渐得到认可。新的统一合同法第三条、第四条可以认为是对合同自由的规定，尽管仍未使用“合同自由”一语，但这部合同法在很大程度上体现了合同自由原则。合同自由原则得以确立，在中国有着重大的历史和现实意义。