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二手房买卖居间合同存在的法律问题

张生贵


　　某房地产经纪有限公司向法院起诉张某某，索要十万五千元居间服务费，张某某则辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。某认为原告是从事房地产经纪的专业公司，在为张某某提供居间服务时，没有尽到应有的责任，原告提供的房源信息不具备交易法定条件，没有完成交易；房主通过原告已解除了买卖合同，原告主张高达十万八千元的居间费，于法于理于情不通。居间费是否该付？交易的未完成是否影响居间协议的效力？居间人的义务有哪些？这是需要通过本案查清并得出答案的。案件基本事实情况：张某某通过征婚后认识张某，张租住在贵宾大酒店，给张某某打电话说要买房，张某于4月24日在云路分店联系了一套楼房，因未交定金，地产分店没让签合同。后某分店的文某得知情况后，打电话与张某联系，告诉张某说房主程某在华庭的一套房子出让。4月25日文某带张某在某分店签订合同，为避房产交易税，中介为双方拟定两套合同。签合同前文某问带定金没有，张某说没带，又问张带身份证没有，张某说没带，文某回头问张某某，张某某回复说只带了身份证，文某就说那就用陈某的名字签吧，这样三方在文某事先写好的合同上签了名。签名后张某向文某索要产权证，房主及原告的代办人称第二天再让看产权证，4月26日张某某与张某、房主程某还有文某在位于街边银行等待拿产权证，双方商议拿到产权证再付订金，等了一下午，产权证没拿到，订金也就没有打。27至29日张某某查知此房是贷款抵押的房产不能交易。合同写的是甲乙双方委托，拥金收取条款也是双方负担，但中介方只向张某某单方收取，居间合同中关于佣金负担的条款冲突，张某某认为此项未向其明确，是中介后填写。中介未向张某某提到此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明，于是张某某找张某要文某的电话，给文某打电话说这房子有问题，要求撤销合同。5月4日房东共有产权人联系到张某某，见面后把事先准备好的解约协议交给张某某，称解除合同，文某说解除合同就没什么事了。现原告起诉索要十万八千元的中介费，张某某觉得中介与张某用婚姻房产做诱，张某某订约有一种掉入陷阱的感觉。《合同法》第五十二条规定了合同无效的条件，《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条分别规定了合同效力、取得抵押权人同意后方可转让抵押财产的条件、共同共有人出让共有财产未经另一方同意出让无效、居间人必须提供真实可靠的房源信息等规。本案中居间方为张某某提供房源时存在信息不真实的现象，所签合同出现无效情形，中介提供的格式条款中对自己免责的内容，未能采取合理方式提请张某某注意其免除或限制责任的条款，隐瞒出让方不具备转售房屋的条件，加重了张某某的负担和风险，目的在于收取高额中介费，该合同对张某某不能产生法律效力。《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定，居间机构不得代理不具备出售条件的房屋，不得以合理避税和减轻交易为借口诱当事人签订阴阳合同，加速促成交易。殊不知一旦出现纠纷，就会发现中介强词夺理，偷税漏税的行为一旦被查处，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构，不得为委托人订立黑白合同，阴阳合同存在以合法的形式掩违法目的，涉及违法无效，因此张某某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。依据中介行业规范，居间人负有审核与订约有直接影响的重大事项的义务，如果对事关订约决策的事项没有向委托如实报告，如果不明示收费标准及交易中止时的处理比例，有违背行业规范之嫌，有损消费者合法权益。中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里，此举不符合行业规范。中介方通过自制格式合同条款或在补充协议中增加条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便要当事人签字，导致交易当事人仓促中入公司事先设置的收费阱中。市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》规定，中介不得将交易资金存入本单位账户。律师点评：居间人在交易中所起的中介作用看，居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖，因此，如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制，极易损害委托人的利益。因此依据诚信原则，居间人虽不负积极调查义务，但就应当根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人，对无订约能力的相对人，不得为其充当媒介，案中居间人作为具有专业资质的中介服务机构，应当意识到房屋权属抵押权人、共有权人对出让的意见，是订立二手房转让合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，因此居间人在为委托人提供房源信息时，应当提供权属证明，并将查验后的准确信息如实报告委托人，并不得诱使交易双方订立黑白阴阳合同。居间人违反如实报告义务的情形：包括应报而不报、过失错误报告和隐瞒、虚假报告，本案居间方出于过失没有准确掌握信息，应属于过失报告。居间合同是双务有偿性，要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现。因此，依据《合同法》第四百二十五条第二款规定，无论哪种情形的不实报告，只要足以损及委托人利益，居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定，但依据《合同法》总则关于违约责任的一般规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承担责任，被告也有权要求减免中介费。法律检索：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
甘肃省嘉峪关市人民政府办公室


关于印发嘉峪关市新城魏晋墓群保护管理办法的通知


嘉政办发［2008］142号



市政府各部门，在嘉各单位：
《嘉峪关市新城魏晋墓群保护管理办法》已经市政府同意，现予印发，请认真遵照执行。

附件：嘉峪关市新城魏晋墓群保护管理办法


二00八年十一月二十五日

附件：

嘉峪关市新城魏晋墓群保护管理办法

第一章 总 则

第一条　为了加强对新城魏晋墓群的保护、管理，确保新城魏晋墓群及其历史风貌和自然环境的真实性、完整性,根据《中华人民共和国文物保护法》和有关法律、法规，结合新城魏晋墓群的文物保护工作实际，制定本办法。
第二条　对新城魏晋墓群进行文物保护以及在新城魏晋墓群保护范围内进行生产生活、参观游览、考察或者从事其他活动的机关、组织和个人，应当遵守本办法。
第三条 新城魏晋墓群的保护，应当坚持“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的方针，正确处理文物保护与当地社会经济发展、人民群众生产生活的关系。
新城魏晋墓群保护范围内的基本建设、旅游开发必须遵守文物保护工作的方针和相关法律、法规，其活动不得对文物及其环境造成损害。
第四条 新城魏晋墓群所在地嘉峪关市人民政府应当加强对新城魏晋墓群保护和管理工作的统一领导。
嘉峪关市文化广播电视局负责对新城魏晋墓群保护的监督和指导。
嘉峪关市文物景区管理委员会负责对新城魏晋墓群保护的日常行政监督管理工作。
新城魏晋墓文物管理所负责新城魏晋墓群的日常保护管理工作。
嘉峪关长城保护研究所负责新城魏晋墓群的文物保护、加固维修、文献研究、“四有”建设等工作。加强对新城魏晋墓群文物和科学保护技术的研究、应用。
文化、公安、城乡建设、国土资源、工商、环境保护、旅游等行政部门在各自的职责范围内，协同做好新城魏晋墓群的保护工作。
第五条　新城魏晋墓群保护和管理所需经费,主要由财政拨款予以保障。嘉峪关市文物景区管理委员会要确保每年将一定比例的景区收入用于文物保护。
新城魏晋墓群保护和管理的拨款、事业性收入资金及有关基金会的基金和其他捐款、赞助财物，必须严格管理，做到专款专用，任何单位或者个人不得侵占、挪用。
第六条 嘉峪关市人民政府应当鼓励社会力量参与新城魏晋墓群的保护，支持开展国内、国际的合作与交流。并采取有效措施鼓励和支持嘉峪关市文物景区管理委员会发展文物旅游等事业，促进文化交流、文物保护和事业发展。

第二章 保护对象与保护区

第七条 新城魏晋墓群保护对象是：
（一）新城魏晋墓群保护区内的地下文物；
（二）由新城魏晋墓群保护管理机构收藏、保管、登记注册的文物藏品和重要资料；
（三）新城魏晋墓群保护区内的地上历史风貌和自然环境；
（四）其它依法应当保护的文物。
第八条 甘肃省人民政府划定并公布的新城魏晋墓群保护范围是:
重点保护区（核心区）包括：
南墓区墓葬较密集区域。东以新城镇农灌渠第三支渠为界，南、西、北三面边界皆在戈壁滩上。共有八个坐标点：东南角点位：北纬39°49′52.6″，东经98°26′27.9″，高程：1484米；南面点位：北纬39°49′28.6″，东经98°26′00.8″高程：1493米；北纬39°49′23.1″，东经98°25′49.8″高程：1499米；西南角点位：北纬39°49′31.7″，东经98°25′24.7″，高程：1501米；西面点位：北纬39°50′03.2″，东经98°25′22.2″高程：1499米；西北角点位：北纬39°50′19.4″，东经98°25′12.4″高程：1492米；北面点位：北纬39°50′27.7″，东经98°25′33.8″高程：1494米；东北角点位：北纬39°50′29.7″，东经98°25′59.0″高程：1489米。面积：189.8公顷。
一般保护区（缓冲区）包括：
嘉峪关市新城镇移民村西南水井房(北纬39°52′49.3″，东经98°24′59.4″，高程1482米)为基准，向东南至酒(泉)新(城)公路新城段，向西南至嘉峪关市新城镇毛庄子南三岔路口(北纬39°50′51.8″，东经98°24′0.02″，高程1511米)，再到南墓区西南角标志碑(北纬39°48′36″，东经98°22′31.8″，高程1543米)。
第九条 嘉峪关市文化广播电视局应会同市国土、建设行政主管部门根据省人民政府划定的保护范围，设置的保护标志和界桩，其他单位和个人不得擅自移动和损毁。

第三章 保护管理与利用

第十条 嘉峪关市文化广播电视局应当组织编制新城魏晋墓群保护规划，经省文物局同意后，报国家文物局批准，由省人民政府公布实施。
编制新城魏晋墓群保护规划应与当地土地利用总体规划、城乡建设规划相衔接。新城魏晋墓群保护规划依法报国家有关部门批准后实施。保护规划经批准公布后，不得擅自更改；确需更改的，应当报经原批准机关批准。
第十一条 新城魏晋墓群核心区内不得新建永久性建筑物、构筑物；缓冲区内不得进行与文物保护无关的建设工程。在新城魏晋墓群核心区和缓冲区内均不得进行爆破、钻探、挖掘等作业。因特殊需要进行的建设工程，必须经省、市文物管理部门审核,报国家文物管理部门批准后，方可实施。
第十二条 在新城魏晋墓群保护区内已有的污染文物及其环境的设施，应当限期治理；未在规定的期限内完成治理的，由市环保局依照有关法律、法规的规定给予处罚。
第十三条 在新城魏晋墓群保护区内不得进行影响文物安全及其环境的活动，因特殊需要进行的建设工程，必须事先依法征得文物管理部门同意，由市人民政府批准，其形式、高度、体量、色调等应当与新城魏晋墓群的环境风貌相协调。在进行建设工程前，应当依法进行考古调查、勘探。在考古调查、勘探中发现文物的，应当按照文物保护的要求制定文物保护方案；在工程建设中发现文物的，建设单位应当立即停工，保护现场和文物安全，及时通知市文物管理部门。
因建设工程而进行的考古调查、勘探、发掘费用，由建设单位列入建设工程预算。
第十四条 在新城魏晋墓群保护区内，确需进行考古发掘的，应当依法办理批准手续，依法由文物保护部门组织已经取得考古发掘许可证书的单位实施，禁止任何单位或个人私自发掘文物。
第十五条 市文物管理部门应当科学确定墓群旅游环境容量。
第十六条 市文物管理部门应当按照国家有关规定，建立健全管理制度，采用先进的科学技术，加强对新城魏晋墓群文物和科学保护技术的研究、应用，配备防火、防盗、防虫、防自然损坏等设施，确保文物安全，保护其历史风貌和自然环境不受损害。
第十七条 市文物管理部门应当按照不改变文物原状的原则，及时对墓群进行修缮、保养。对文物进行修缮时，应当依法办理批准手续，其设计、施工、监理等必须由取得文物保护工程资质证书的单位承担。
第十八条 市文物管理部门应当建立文物记录档案并依法向嘉峪关市文化广播电视局备案。文物的出入库、提取使用、调拨、交换和借用必须按照有关规定办理手续。
第十九条 市文物管理部门对新城魏晋墓群文物和科学保护技术的研究成果，以及由其提供资料制作的出版物、音像制品等，享有法律、法规规定的知识产权。
第二十条 制作出版物、电影、电视剧（片）以及专业录像和专业摄影需拍摄新城魏晋墓群文物的单位和个人，应当依法办理审批手续，在市文物管理部门工作人员的监督下进行拍摄。
第二十一条 因特殊情况需要复制新城魏晋墓群文物的，应当根据文物的级别，经国家文物行政部门或者省文物行政部门批准，并由市文物管理部门监制。
第二十二条 新城魏晋墓群文物及新城魏晋墓群保护区内的土地不得转让、抵押或者赠与、出租、出售，不得用于不利于文物保护的活动。
第二十三条 申请在新城魏晋墓群核心区内从事经营活动的单位和个人，应当事先征得市文物管理部门的同意后，有关部门方可办理相关手续。
第二十四条 市文物管理部门应当建立保护监测制度，对新城魏晋墓群保护状况进行监测，发现可能危及新城魏晋墓群安全的，应当依法及时采取相应措施予以保护。　　　　　　　
第二十五条 任何单位和个人都有保护新城魏晋墓群文物的义务，对损害、破坏新城魏晋墓群文物和历史风貌、自然环境的行为有权阻止、举报。

第四章 奖励与处罚

第二十六条 有下列事迹的单位和个人，由嘉峪关市人民政府或省文物局给予表彰奖励：
（一）长期从事新城魏晋墓群保护管理工作成绩突出的；
（二）在新城魏晋墓群文物和科学保护技术的研究、应用中成绩突出的；
（三）对制止损毁、破坏、盗窃新城魏晋墓群文物等违法犯罪活动做出突出贡献的；
（四）在自然灾害和突发事件中抢救、保护新城魏晋墓群文物有功的。
第二十七条 在新城魏晋墓群保护和管理工作中有下列行为之一的，由所在单位或者上级主管部门对负有责任的人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）滥用审批权限，不履行职责或者发现违法行为不予查处，造成严重后果的；
（二）造成新城魏晋墓群文物及重要资料损毁或者流失的；
（三）借用或者非法侵占新城魏晋墓群文物的；
（四）贪污、挪用文物保护经费的。
违反前款被开除公职的人员，自被开除公职之日起10年内不得从事文物管理工作。
第二十八条 违反本办法规定的违法行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。
对违反本办法应当受到处罚的其他违法行为，由省文物局依照有关法律、法规做出处罚规定，可以依法委托嘉峪关市文化广播电视局或有关行政管理部门，按照委托的权限实施处罚。

第五章 附 则

第二十九条 本办法由嘉峪关市文化广播电视局负责解释。
第三十条 本办法自公布之日起施行。