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汕头市行业协会暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 23:04:20  浏览:9598   来源:法律资料网
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汕头市行业协会暂行办法

广东省汕头市人民政府


汕头市人民政府令第72号


  《汕头市行业协会暂行办法》已经2003年10月10日市人民政府第十次常务会议审议通过,现予公布,自2004年1月1日起施行。

                         市长 黄志光
                       二00三年十一月十三日

            汕头市行业协会暂行办法

第一章 总则





  第一条 为促进行业协会的健康发展,规范行业协会的组织和行为,发挥行业协会在社会主义市场经济建设中的积极作用,根据国务院《社会团体登记管理条例》及有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称行业协会,是指由本市同行业经济组织、经济实体和个人自愿组成,依法注册登记的非营利性、行业性的协会、商会等经济类社会团体。


  第三条 行业协会以规范本行业市场秩序,维护公平竞争,沟通会员与政府之间的关系,维护本行业会员合法权益,协调会员之间的关系,为会员提供服务,提高产业竞争力,促进同行业的经济发展为宗旨。


  第四条 行业协会必须遵守法律、法规和规章,不得损害国家利益、社会公共利益、会员利益以及其他组织和公民的合法权益。


  第五条 市政府有关工作部门和授权的组织是本市相关行业协会的业务主管单位,负责行业协会筹备申请、成立登记、变更登记、注销登记以及年审前的初审,并对行业协会涉及的产业发展、行业规范等事务进行指导和监督。
  市民间组织管理局是本市行业协会的登记管理机关,负责本市行业协会设立、变更、注销的登记,并对行业协会实施年审和监督管理。


  第六条 各级政府及其有关工作部门应当扶持和促进行业协会的发展,将应属于行业管理的职能转移给行业协会承担,充分发挥行业协会在经济建设和社会发展中的作用,并保障其依法独立开展活动。

第二章 行业协会的设立





  第七条 行业协会可以按照国家现行行业或者产品分类标准设立,也可以按照经营方式、经营环节及服务功能设立。
  同一行业或者产品,在同一行政区域内只设立一个行业协会,不得重复设立相同或者相似的行业协会。
  对同业企业较集中、具有构成区域经济特色的行业或者产品,可以以区、县区域内企业为主体发起组建市级行业协会,经市民间组织管理局登记后,承担全市性行业协会的职能。


  第八条 发起筹备行业协会应当具备下列条件:
  (一)有5名以上的发起人,发起人为在本市取得营业执照、连续经营2年以上的企业、个体工商户或者其他经济组织;
  (二)筹备成立的行业协会应具有行业代表性。


  第九条 成立行业协会应当具备下列条件:
  (一)有50人以上的个人会员或者30个以上的单位会员;个人会员、单位会员混合组成的,总数不得少于50个;
  (二)有规范的名称和相应的组织机构;
  (三)有固定的住所;
  (四)有与业务活动相适应的专职工作人员;
  (五)有3万元以上的活动资金;
  (六)有独立承担民事责任的能力。


  第十条 申请设立行业协会必须经过申请筹备和申请登记两个程序。
  申请筹备成立行业协会的,发起人应当先向业务主管单位提出申请,并按国务院《社会团体登记管理条例》的规定提交有关文件和资料,业务主管单位应自接到申请之日起三十日内进行审查,对符合条件的,提出书面同意意见;对不符合条件的,应当书面说明理由。
  经业务主管单位审查同意筹备的,由发起人持业务主管单位同意的批准文件和国务院《社会团体登记管理条例》规定的相关材料,依法向市民间组织管理局申请筹备,经批准并完成筹备工作后,向业务主管单位和市民间组织管理局申请成立登记。市民间组织管理局应当依照国务院《社会团体登记管理条例》的有关规定,在法定的期限内作出决定。


  第十一条 行业协会需要设立分支机构、代表机构的,应当经业务主管单位审查同意后,按本办法第十条第三款的规定办理登记手续。


  第十二条 设立行业协会应当制订行业协会章程。行业协会章程应当载明下列事项:行业协会名称、住所;宗旨、业务范围、活动地域;会员资格及其权利与义务;组织管理制度、组织机构的产生程序;负责人的条件及其产生、罢免办法与职权范围;会费交纳办法、资产管理和使用制度;章程的修改程序;终止程序和终止资产的处理;其他需要规定的事项。


  第十三条 行业协会以行业服务、行业自律、行业代表、行业协调为基本职能,并承担下列具体职能:
  (一)收集、统计、分析以及发布行业信息和预警信息;
  (二)依据法律法规的规定或政府的委托,参与或负责行业资质、市场准入资格的审查等工作;
  (三)开展技术、职业培训与咨询、信息交流;
  (四)组织举办展销会、展览会;
  (五)参与本行业新产品的鉴定,组织科技成果推广应用;
  (六)组织调查研究,为行业主管部门提供决策依据;
  (七)组织行业受损害的调查取证和倾销、反倾销案件的起诉和应诉工作;
  (八)参与有关行业发展、行业改革以及与行业利益相关的政府决策论证,参与地方或国家有关行业、产品标准的制定;
  (九)组织制定行规行约,协调同行价格争议,维护行业的公平竞争;
  (十)协助行业主管部门开展市场整顿、质量检查、创优评优等工作;
  (十一)组织开展企业文化活动,加强社会主义精神文明建设;
  (十二)开展国内外经济技术交流和合作;
  (十三)承担法律法规规定、授权或政府委托的其他职能。

第三章 会员及组织机构





  第十四条 同一行业内的经济组织、个体工商户,或与本行业关系密切的其他经济组织、科研机构和公民,承认本行业协会章程并缴纳会费,经协会理事会批准可以成为该行业协会会员。


  第十五条 行业协会会员享有下列权利:
  (一)出席会员大会,参加行业协会举办的各种活动;
  (二)优先享有行业协会提供的各种信息服务;
  (三)参与行业协会管理;
  (四)有选举权、被选举权;
  (五)有监督权;
  (六)有退会的自由;
  (七)行业协会章程规定的其他权利。


  第十六条 行业协会会员必须履行下列义务:
  (一)遵守法律、法规、规章、行业协会章程及行规行约;
  (二)执行行业协会的决议;
  (三)完成行业协会交办的工作;
  (四)向本行业协会反映情况,提交有关资料;
  (五)维护本行业协会的合法权益;
  (六)按期交纳会费;
  (七)行业协会章程规定的其他义务。


  第十七条 行业协会实行会员制,由会员组成会员大会或会员代表大会。会员大会或会员代表大会为行业协会的最高权力机构。


  第十八条 会员数量在100名以上的行业协会,可设会员代表大会,会员代表由会员选举产生。会员大会或会员代表大会每届最长不超过5年。
  会员大会或会员代表大会须有2/3以上的会员(或会员代表)出席方能召开,其决议须经到会会员(或会员代表)半数以上通过方能生效。


  第十九条 行业协会设理事会,理事会为会员大会或会员代表大会的常设执行机构。理事会由会长、副会长、秘书长、理事组成。理事会依照会员大会或会员代表大会的决议和章程履行职责。


  第二十条 理事人数在30人以上的行业协会,可以从理事中选举常务理事,组成常务理事会。常务理事会行使行业协会章程规定的职权。


  第二十一条 理事会会议每年至少召开一次,常务理事会会议每年至少召开二次。

第四章 经费和资产管理





  第二十二条 行业协会的经费来源:
  (一)会员交纳的会费;
  (二)从事业务主管单位委托的事项所获得的资助;
  (三)信息咨询、人才培训、技术讲座、编印资料、举办展览、举办服务项目等各种服务收入;
  (四)其他合法收入。


  第二十三条 会员交纳会费的标准,按国家有关规定执行。


  第二十四条 行业协会的经费支出包括下列项目:
  (一)开展业务活动、举办会议及日常办公费用;
  (二)行业协会专职人员的工资及福利补贴;
  (三)其他为会员利益及履行行业协会职能所需的开支。
  行业协会的合法收入应当用于行业协会章程规定的职能和业务范围内的活动,不得挪作他用。


  第二十五条 行业协会应有自己独立的财务和银行帐户,并应遵守国家有关规定,建立健全财务管理和监督制度。


  第二十六条 行业协会的理事会或常务理事会应定期向会员大会或会员代表大会公布经费收支情况,并向业务主管单位和登记管理机关报告,接受监督检查。
  行业协会换届或变更法定代表人之前,必须接受登记管理机关和业务主管单位组织的财务审计。

第五章 变更、注销登记





  第二十七条 行业协会变更名称、法定代表人、住所以及修改章程等事项的,应当在业务主管单位审查同意后30日内,向登记管理机关申请变更登记。


  第二十八条 行业协会(包括其分支机构、代表机构)有下列情形之一的,应在业务主管单位审查同意后,向登记管理机关申请注销登记:
  (一)完成行业协会章程规定的宗旨的;
  (二)自行解散的;
  (三)分立、合并的;
  (四)其他原因解散的。


  第二十九条 行业协会在办理注销登记前,应当在业务主管单位及有关部门的指导下,成立清算组织。清算期间,行业协会不得开展清算工作以外的活动。


  第三十条 清算完结后的剩余财产,在业务主管单位和登记管理机关的监督下,可用于发展本行业相关的事业或捐赠社会福利事业。


  第三十一条 行业协会清算完结后,应持业务主管单位同意注销的文件,向登记管理机关办理注销登记,并予以公告。

第六章 罚则





  第三十二条 行业协会在申请登记时弄虚作假,骗取登记的,或者自批准成立登记之日起一年内未开展活动的,由登记管理机关予以撤销登记。


  第三十三条 行业协会有下列情形之一的,由登记管理机关根据《社会团体登记管理条例》的规定,给予警告,责令改正,限期停止活动,并可责令撤换直接负责的主管人员;情节严重的,予以撤销登记;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)涂改、出租、出借《社会团体法人登记证书》,或者出租、出借行业协会印章的;
  (二)超出章程规定的宗旨和业务范围进行活动的;
  (三)拒不接受或者不按照规定接受监督检查的;
  (四)不按规定办理变更登记的;
  (五)擅自设立分支机构、代表机构的,或者对分支机构、代表机构疏于管理,造成严重后果的;
  (六)从事营利性的经营活动的;
  (七)侵占、私分、挪用行业协会资产或者所接受的捐赠、资助的;
  (八)违反国家有关规定收取费用、筹集资金或者接受、使用捐赠、资助的。
  前款规定的违法经营额和非法所得,予以没收,可以并处违法经营额1倍以上3倍以下,或者非法所得3倍以上5倍以下罚款。


  第三十四条 未经批准,擅自开展行业协会筹备活动,或者未经登记,擅自以行业协会名义进行活动,以及被撤销登记的行业协会继续以行业协会名义进行活动的,由登记管理机关予以取缔,没收非法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。


  第三十五条 行业协会在年度检查、财务审计和清算工作时,提供虚假或隐瞒重要事实的财务报告的,由登记管理机关协同业务主管单位对该行业协会依法进行查处;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第三十六条 登记管理机关、业务主管单位及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则




  第三十七条 本办法自2004年1月1日起施行。

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对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要:市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高,极大地活跃了房地产市场的交易,持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是,繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题,其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题,由于我国目前有关这方面的立法还不健全,因面积差异而引起的纠纷不断发生,因此,非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法,这对于维护房地产市场的正常秩序,保护当事人的合法权益,都具有重要的现实意义。

关键词:商品房 合同 面积 处理
近年来,我国的房地产交易日趋活跃,但相应的立法却比较滞后,这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据,给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在,由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此,认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的,这对于规范发展商的市场行为,维护消费者的合法权益,保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础,但由于误差的客观存在性,房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的,故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是,目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中,误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说,商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准,这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中,开发商在与消费者签订商品房买卖合同时,大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘,或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此,排除测绘单位的技术原因后,商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为,最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利,不仅擅自变更规划设计,甚至重复计算共有面积,人为地增大分摊系数。这样,在进行产权登记时,商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
(一)部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作,而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是,目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述,当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第五条规定:“商品房按‘套’ 或‘单元’出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”。另外,由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念,后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出:“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然,“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念,就它们的实质内容而言,彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章,他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去,借此瞒天过海,侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中,发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成,将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实,公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念,发展商的这种做法显然是违法的,但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一,这使得发展的伎俩极具迷惑性,即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏,更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢?
(二)多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定;“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说,商品房的销售计价方式有以下三种:按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点,但不存在完美的计价方式,它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言,其特点是计算简单、直观、便捷,使当事人双方易于结算房价款;其缺点则是房价款与面积数没有直接关系,难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价,其优点是概念内涵明确,独立性强,测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系,购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性,可是在这种计价方式中,虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和(即商品房的销售面积)是固定的,但二者的比例却是可变的,如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积,购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下,不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权,但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形,因为计价方式的不同,处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性,消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响,在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导,千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
(三)商品房买卖合同的设计存在漏洞,有欠公平
为了规范商品房的市场交易,建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)。如今,《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用,有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用,在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷,保护了当事人的合法权益,并且促进了住房消费的发展。不过,《示范文本》并非十分完善,其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一,《示范文本》的设计思路过于理想化,没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的,旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说,《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是,现实并不是理论,一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间,存在着巨大差距,当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同,但在签订商品房买卖合同时,购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的,除了一些不会触动到开发商既得利益的事项,消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此,理论上公平的合同,却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如,《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释,可见,《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业,开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉,加之他们长期接触并使用《示范文本》,对当中的条款内容也不可能陌生;可是,作为普通老百姓的消费者,要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的,而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此,《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二,《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明:
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求,可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样,发展商就有可能故意不按说明要求办事,有目的地留空合同条款,甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款,当发生面积差异纠纷时,受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”,这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条的规定,公用建筑面积(根据前文所述,公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积)的构成应当是确定的,为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢?这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利,极大地损害了消费者的权益。
第三,各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款,条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如,《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款,其第一种计价方式是这样表述的:“该商品房属预售,按【套】【整层】出售,按【套内】【整层内】建筑面积计算,该商品房单价为(______币)每平方米______元,总金额(______币)______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意,该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内,可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式,如果当事人选用了该计价方式,或者对两种计价方式都没有明确约定,那么当面积发生差异时,当事人处理纠纷就很可能于法无据,各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
(一)明确法律责任,莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利,要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权,避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时,却没有明确违反该规定所应承担的法律责任,这样,条款的设置就流于形式,根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时,必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的,它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险;而只有为法律义务配以相应的法律责任,使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上,才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此,有义务不能无责任,国家有关部门应当完善这方面的立法。
(二)规范和统一专业用语,避免歧义和矛盾
作为专业性用语,最忌讳的就是名称不统一,使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中,有必要纠正这种失误,并杜绝类似问题的再次发生,力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称,避免用语间的矛盾和冲突,使消费者明明白白消费,安安心心购房。
(三)克服《示范文本》的漏洞和缺陷,追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞,造成了其现实的不公(对此上文已有论及,在此不再赘述)。但是,决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上,有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是,有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事,将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来,除非双方另有详细约定,否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法,即:按建筑面积计价的,只能就建筑面积差异情形主张权利;按套内建筑面积计价的,只能就套内建筑面积差异情形主张权利;按套计价的,一般不能就面积差异主张权利。(参见梁书文:《商品房销售面积误差纠纷的处理》,《法律适用》2006年第1-2期。)笔者对此有不同看法,下面以一个真实案例进行论述。
18位原告(均系某小区业主)与被告(某小区开发商)签订了《广东省商品房买卖合同》,合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定,案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小,但套内建筑面积却比约定要大,面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理,合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上,双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售,但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中,双方没有根据合同要求以划√方式作出选定,也没有在选项上打×,以示删除,造成了房屋计价方式的不明。原告诉称,他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的,现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差,被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称,根据文字的对应性,房屋既然是按套出售,就应当理解为按套内建筑面积计价,也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责,如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分,而套内建筑面积则比约定的增大,故被告无需承担任何退款责任,原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点,将三种法定计价方式严格区分开来的话,那么在本案中,一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的,原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利,还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款,这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为,既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定,那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋,否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价,且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定,但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形(如分摊的共有面积或建筑面积的差异)完全免责,否则,被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小,即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远,甚至根本不存在,被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失,也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外,按套内建筑面积计算房价的商品房,其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的,购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说,原告在购买诉争房时,已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款,只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中,而现在该部分面积发生差异,从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小,根据我国民法的公平原则,被告应对此承担违约责任,向原告退还多收的价款。
此外,《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补,比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释,规范协调各地合理地适用《示范文本》,以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等,尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
(四)取消多种计价方式并行的商品房计价制度,原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊,设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择,使用任何一种计价方式,最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的,计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述,目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题,因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中,按套计价最简单便捷,但因其与房屋面积没有直接联系,故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理;而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的,过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式,但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业,一般的老百姓难以掌握,对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素,按套内建筑面积计价的方式的优点最明显,它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分,又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来,便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此,北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定,除用途为非住宅的商品房外,其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过,虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦,但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害,因此,决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况,必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形,把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利,可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法,规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格,房屋竣工后,根据面积实测数据计算,以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时,按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定,商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时,由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。

国家工商行政管理局关于国家工商行政管理局停止案件审批问题的答复

国家工商行政管理局


国家工商行政管理局关于国家工商行政管理局停止案件审批问题的答复
国家工商行政管理局
工商公字(2001)第68号




福建省工商行政管理局:
你局《关于厦门海洋石油有限公司倒卖进口“红油”案件是否属于越权审批问题的请示》(闽工商公字〔2001〕第100号)收悉。现答复如下:
1995年11月23日,国家工商行政管理局公布了《工商行政管理机关查处违法案件审批规定》。通过几年的实践,案件审批制度对掌握案件的动态,指导案件的查处,起到了积极作用,但也存在一些弊端。为认真贯彻《行政复议法》,减少行政审批,使各级工商行政管理机关依法独立办案。国家工商行政管理局于2000年4月在重庆市召开的全国公平交易执法工作会议上宣布不再审批案件,并于2000年12月1日以局令第100号,正式废止《工商行政管理机关查处违法案件审批规定》。在此期间,你省漳州市龙海市工商行政管理局查处厦门海洋石油有限公司倒卖进口“红油”案件,在国家工商行政管理局不再审批案件的情况下,你局于2000年8月对该案作出批复,不属于越权审批。


2001年3月16日