山东省公有住宅售后维修养护管理办法
山东省建设委员会
山东省公有住宅售后维修养护管理办法
山东省建设委员会
第一条 为加强公有住宅售后的维修养护管理，明确业主、管房组织、售房单位的责任，保障业主和非业主使用人的合法权益和住用安全，根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等有关政策、法规，结合实际，制定本办法。
第二条 在本省城市和未设镇建制的工矿区范围内，从事公有住宅售后维修养护管理的，均适用本办法。
第三条 本办法中出售的公有住宅指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅，包括直管公房、单位自管公房按成本价出售的享有全部产权和按标准价出售的享有部分产权的住宅。
第四条 省建设行政主管部门主管本省公有住宅售后管理工作，各市（地）县（市）房地产行政管理部门主管本行政区域内公有住宅售后管理工作。
第五条 公有住宅出售后，推行社会化、专业化、企业化经营型的物业管理模式，实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。
第六条 对于单幢房屋，公有住宅出售率达到30％以上的，售房单位应会同业主设立业主管理小组；小组成员应具有完全民事行为能力，由本幢房屋业主协商或选举产生。
一个住宅区域内公有住宅出售率达到30％以上的，当地房地产行政主管部门应会同售房单位组织指导成立业主委员会。
业主管理小组或业主委员会代表维护本幢房屋或本住宅区域内业主和非业主使用人的合法权益。
第七条 公有住宅出售后，业主管理小组或业主委员会成立前，房屋的维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主管理小组和业主委员会成立后，房屋维修养护由其选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。
公有住宅出售后，售房单位要有一定时间的保修期限。
第八条 公有住宅出售后，要严格界定住宅的自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。
自用部位和自用设备指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表内的管线和自用阳台等，其维修养护责任，由业主承担，可自行维修养护，亦可委托物业管理企业维修养护。
共用部位和共用设施设备指承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊、通道、共用自行车车库、共用的屋顶水箱、上下水管道、落水管、烟囱、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。其维修养护责任的界定按照第七条办理。费用由共
同使用的相关业主按占有的住宅建筑面积比例分摊，从共用部位和共用设备的维修养护专项基金中列支，不足部分由业主按相应比例分担。
住宅区域内的服务配套设施的维修养护责任由其产权人承担，费用在其经营收入中列支。
第九条 各市地都要建立公有住宅售后其共用部位和共用设施设备的维修养护基金，该基金由售房单位从售房款中一次性提取，提取比例原则上不低于20％。
第十条 维修养护基金要专户存入银行，专项用于共用部位和共用设施设备的维修养护，禁止挪作他用。在住宅区域成立业主管理小组和业主委员会前，由售房单位或其委托的管理单位负责管理；在成立业主管理小组或业主委员会后，由业主管理小组或业主委员会负责管理。使用时，
由物业管理单位提出计划，经审核后划拨。
第十一条 业主和维修养护责任单位，应当定期对住宅的自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接受房地产行政管理部门的指导、监督和管理。
第十二条 业主和使用人未经批准，不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设备。业主和使用人如发生上述行为造成损失的，应负责修复或赔偿。
业主在使用住房的共用部位和共用设施设备时，不得侵害其他住宅业主的权益，否则，要立即停止侵害行为，并负责赔偿由此造成的损失。
住宅的共用部位和共用设施设备发生人为损坏的，由责任人负责修复或赔偿。
第十三条 业主维修住宅时，涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主，相关业主应给予配合，不得借故阻挠。修房人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损坏的及时予以修复或赔偿。
第十四条 公有住宅出售后，对住宅装饰装修的管理，依照建设部《建筑装饰装修管理规定》执行。
第十五条 公有住宅出售后，凡需要对住宅中修以上的，依照建设部《城市房屋修缮管理规定》执行。
第十六条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可向房屋所在地仲裁机构申请仲裁，亦可向人民法院起诉。
第十七条 公有住宅售后经批准允许转让的，转让后的住宅维修养护管理参照本办法执行。
第十八条 市地人民政府房地产行政管理部门可根据本办法制定具体规定。
第十九条 本办法由省建设委员会负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。
1997年7月23日
上海市人民政府关于印发《上海市行政审批告知承诺办法》的通知
上海市人民政府
上海市人民政府关于印发《上海市行政审批告知承诺办法》的通知
沪府发〔2012〕46号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
现将《上海市行政审批告知承诺办法》印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府
二○一二年四月二十七日
上海市行政审批告知承诺办法
第一条（目的）
为了优化行政审批程序，完善管理方式，提高行政效率，制定本办法。
第二条（定义）
本办法所称的告知承诺，是指公民、法人或者其他组织提出行政审批申请，行政审批机关一次告知其审批条件和需要提交的材料，申请人以书面形式承诺其符合审批条件，并能够按照承诺，在规定期限内提交材料，由行政审批机关作出行政审批决定的方式。
本办法所称的行政审批，包括行政许可和非行政许可审批。
第三条（适用范围）
本市行政审批机关以告知承诺方式实施行政审批的，适用本办法。
第四条（组织实施）
市行政审批制度改革工作领导小组办公室（以下称“市审批改革部门”）负责本市告知承诺工作的组织实施、协调和推进。
区、县政府确定的审批改革工作部门（以下称“区、县审批改革部门”）负责本行政区域内告知承诺工作的组织实施、协调和推进。
第五条（告知承诺事项的确定与公布）
除直接涉及公共安全、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全的行政审批事项外，对能够通过事后监管纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的行政审批事项，审批机关可以实行告知承诺。
实行告知承诺的具体行政审批事项，由市和区、县审批改革部门根据各自权限，会同相关审批机关确定，并向社会公布。
第六条（告知承诺书）
对实行告知承诺的行政审批事项，应当由行政审批机关制作告知承诺书。
告知承诺书示范文本，由市和区、县审批改革部门根据各自权限，会同相关行政审批机关制作。
第七条（行政审批机关的告知）
对实行告知承诺的行政审批事项，行政审批机关收到申请后，应当通过告知承诺书，向申请人告知下列内容：
（一）行政审批事项所依据的主要法律、法规、规章的名称和相关条款；
（二）准予行政审批应当具备的条件、标准和技术要求；
（三）需要申请人提交材料的名称、方式和期限；
（四）申请人作出承诺的时限和法律效力，以及逾期不作出承诺和作出不实承诺的法律后果；
（五）行政审批机关认为应当告知的其他内容。
申请人当面递交申请的，行政审批机关应当当场发给告知承诺书；申请人通过信函、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等方式提出申请的，行政审批机关应当在收到申请后3个工作日内，将告知承诺书邮寄给申请人。
第八条（申请人的承诺）
申请人收到行政审批机关的告知承诺书，愿意作出承诺的，应当在被告知的期限内，填写申请人基本信息，并对下列内容作出确认和承诺：
（一）所填写的基本信息真实、准确；
（二）已经知晓行政审批机关告知的全部内容；
（三）自身能够满足行政审批机关告知的条件、标准和技术要求；
（四）能够在约定期限内，提交行政审批机关告知的相关材料；
（五）愿意承担违反承诺的法律责任；
（六）所作承诺是申请人真实意思的表示。
申请人应当将经签章的告知承诺书当面递交或者邮寄给行政审批机关。
第九条（告知承诺书的生效和保存）
告知承诺书经行政审批机关和申请人双方签章后生效。
告知承诺书一式两份，由行政审批机关和申请人各保存一份。
第十条（提交材料）
申请人应当按照告知承诺书的约定，向行政审批机关提交相关材料。
告知承诺书约定申请人在递交告知承诺书时提交部分材料的，申请人应当在递交告知承诺书时一并提交；约定在行政审批决定作出后一定期限内提交相关材料的，申请人应当按照规定期限提交。
申请人应当在递交告知承诺书时提交材料的具体范围，由市和区、县审批改革部门根据各自权限，会同相关行政审批机关确定。
第十一条（审批决定）
行政审批机关收到经申请人签章的告知承诺书以及告知承诺书约定的部分材料后，应当当场作出行政审批决定，并制作相应的行政审批证件，依法送达申请人。
第十二条（后续监管）
作出准予行政审批的决定后，被审批人在告知承诺书约定的期限内，未提交材料或者提交的材料不符合要求的，行政审批机关应当依法撤销行政审批决定。
行政审批机关应当在作出准予行政审批的决定后2个月内，对被审批人的承诺内容是否属实进行检查。发现被审批人实际情况与承诺内容不符的，行政审批机关应当要求其限期整改；整改后仍不符合条件的，行政审批机关应当依法撤销行政审批决定。
行政审批机关应当对被审批人从事行政审批事项的活动加强监督检查；发现被审批人有违法行为的，应当依法及时作出处理。
第十三条（诚信档案）
行政审批机关应当建立申请人、被审批人诚信档案。
对被审批人在规定期限内未提交材料，或者提交的材料不符合要求的，行政审批机关在审查、后续监管中发现申请人、被审批人作出不实承诺的，应当记入申请人、被审批人诚信档案，并对该申请人、被审批人不再适用告知承诺的审批方式。
第十四条（行政监察）
市和区、县监察机关应当加强对告知承诺实施情况的监察。
第十五条（申请人不愿意承诺的办理）
对实行告知承诺的行政审批事项，申请人不愿意作出承诺的，行政审批机关应当按照法律、法规和规章的有关规定，实施行政审批。
第十六条（施行日期）
本办法自2012年6月1日起施行，有效期至2017年5月31日。2009年4月17日市政府发布的《上海市行政审批告知承诺试行办法》（沪府发〔2009〕23号）自本办法施行之日起废止。
