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河南省人民政府


河南省《城市私有房屋管理条例》实施办法
省政府

(省政府常务会议审议通过 省政府令一九九三年十一月四日发布)

第一章 总 则
第一条 根据国务院《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)及其它有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省境内的市、县城、镇和工矿区内的一切私有房屋。
本办法所称私有房屋是指依法归个人所有、数人共有的房屋。
第三条 国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。 私有房屋所有人不得利用私有房屋危害公共利益、损害他人合法权益。 私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，按照国家的有关拆迁规定办理。
第四条 公民建造城市私有房屋，扩建、改建原有房屋，按照城镇个人建造住宅有关规定办理。 从事私有房产中介、咨询服务及经营业务的单位、个人，须经市、县房地产行政管理机关进行资质审查、注册登记。
第五条 省、市、县及地区房地产行政管理机关，是城市私有房屋的管理部门，依照《条例》和本办法管理本行政区域内的城市私有房屋。房屋买卖、租赁证书应使用全国统一的文本。

第二章 所有权登记
第六条 城市私有房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均应向房屋所在地的市、县房地产行政管理机关或房地产行政管理机关委托机构申请登记，并提供有关证件。经审查确认产权后，发给《房屋所有权证》。
第七条 对违章建筑的房屋，不予登记发证；证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待产权确定后办理。
第八条 拆除灭失的房屋，房屋拆迁单位应在房屋拆迁公告期限内，持《房屋所有权证》及有关证明，到当地市、县房地产行政管理机关办理产权注销登记手续。
第九条 凡属有限产权的私有房屋，申请登记时须提交原产权单位的房屋所有权证和有关证件。经审查核实后，发给房屋所有权证，并注明为有限产权。
第十条 私有房屋所有权证是房屋所有权的合法凭证，严禁涂改、伪造和冒领。遗失私有房屋所有权证，应当及时申请补发。
第十一条 无合法继承人又无人受遗赠的私有房屋归国家所有，由房屋所在地的市、县房地产行政管理机关接管。
第十二条 私有房屋所有人可依法委托代理人办理房屋所有权登记、转移、变更手续。委托代理书要由委托人所在单位证明或公证。

第三章 买 卖
第十三条 买卖城市私有房屋，买卖双方须持房屋所有权证和身分证明，到房屋所在地的市、县房地产交易管理机构设置的固定交易场所申请办理交易手续。所有房屋交易活动，均须进场交易。任何单位和个人不得在场外私自买卖私有房屋。城市辖区人民政府不设置房地产交易管理机
构和交易场所。
第十四条 买卖私有房屋应由买卖双方签订契约，经房屋所在地的市、县房地产交易管理机构办理登记、鉴证、评估、产权过户手续。 有限产权的私有房屋的买卖，按国家有关规定执行。
第十五条 房屋所有人出卖共同共有的房屋，须提交一致同意的证明书和有关文件。出卖按份共有的房屋，须先按规定办理分割公证手续。
第十六条 房屋所有人出卖租出的房屋，在租赁契约有效期内，买方应到房地产行政管理机关办理变更手续，并继续履行原租赁契约。
第十七条 有下列情形之一的私有房屋不得买卖：
(一)无合法产权证件的；
(二)产权有争议的；
(三)房屋设定的抵押、典当等他项权利尚未注销的；
(四)其它依法禁止转移的。

第四章 租 赁
第十八条 私有房屋租赁的，须由出租人和承租人签订租赁契约，经房屋所在地房管机关审核、鉴证、备案后，发给房屋租赁许可证，并交纳费用。收费标准由省建设行政主管部门会同省物价、财政行政主管部门制定。
私有房屋租金应根据当地政府规定的租金标准或参照当地公房租金标准，由租赁双方议定。
第十九条 在租赁期限内，双方均不得无故终止或变更租赁契约，如一方因特殊情况需要终止或变更租赁契约的，应事先征得另一方同意。
第二十条 修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋应当及时检查修缮，保障居住安全。因维修不及时造成损失的，出租人应负赔偿责任。 出租人对出租房屋与承租人合修的，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。由于承租人使用不当或人为造成房屋损坏
，由承租人负责赔偿。
第二十一条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁契约：
(一)承租人擅自将承租房屋转租、改变用途以及私自拆改承租房屋和设备的；
(二)承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；
(三)承租人累计六个月拖欠租金的。

第五章 代 管
第二十二条 城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其它原因不能管理其房屋的，可委托代理人代为管理，双方应签订代管协议书。代理人须按照委托代理权限行使代理权。
第二十三条 城市私有房屋具有下列情形之一的，由房屋所在地的市、县房地产行政管理机关实行代管：
(一)房屋所有人下落不明又无合法代理人的；
(二)房屋所有权不清楚的；
(三)其它依法应实行代管的。
第二十四条 依照第二十三条规定实行代管的房屋，因自然灾害或其它不可抗力遭受损失的，房地产行政管理机关不负赔偿责任；因国家建设需要拆迁时，按照国家有关拆迁规定办理。
第二十五条 对私有房屋实行代管，应由市、县房地产行政管理机关公告；公告一年后仍不符合解除代管条件的，申请人民法院依法判决收归国有。
第二十六条 私有房屋所有人申请发还由房地产行政管理机关代管的房屋，必须证件齐备、无所有权纠纷，经审查核实后，才能发还。

第六章 法律责任
第二十七条 私有房屋发生纠纷由房地产行政管理机关依照《条例》和本办法进行调解、仲裁。
第二十八条 擅自进行城市私有房屋中介、咨询服务及经营业务的单位或个人，应予取缔，没收非法所得。
第二十九条 有下列行为之一者，市、县房地产行政管理机关可给予警告，责令限期改正；逾期仍不改正的，可分别处三百元至三千元的罚款。
(一)逾期不申请办理私有房屋所有权登记或转移、变更登记的；
(二)买卖私有房屋没有到当地房地产交易管理机构申请办理买卖契约审核、鉴证、登记、产权过户手续的；
(三)租赁私有房屋没有到当地房地产行政管理机构领取房屋租赁许可证的；
(四)偷漏或拒交税、费的；
(五)擅自买卖或拆迁有限产权房屋的。
第三十条 涂改、伪造、冒领城市私有房屋所有权证的，要没收或吊销该证件，并处以三百元至二千元的罚款。
第三十一条 对妨碍房地产行政管理机关履行职责、执行公务的，由公安机关按治安管理条例处理；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 房地产行政管理机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 当事人对房地产行政管理机关的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》申请复议，也可以依照《行政诉讼法》直接到人民法院起诉。

第七章 附 则
第三十四条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。




1993年11月4日


行政审判工作是人民法院依法审理“三大诉讼”案件的重要组成部分。开展好行政审判工作对促进行政机关依法行政，保护行政相对人合法权益，树立法治政府良好形象，维护社会稳定、构建和谐社会具有十分重要的意义。根据调查情况，笔者提出如下建议，可供商榷。
一、基本情况
人民法院始终坚持“以公正为核心，以效率为主题，以质量为重点”的行政审判工作思路，牢固树立服务大局、公正司法的理念，充实强化行政审判力量，依法探索行政案件处理新机制，维护和监督行政机关依法行使行政职权，使行政审判工作取得良好的社会效果和法律效果，为构建平安和谐社会提供了有力的司法保障。
（一）强化行政审判职能，促进了依法行政。
围绕全市工作大局，以维护和监督行政机关依法行政为己任，积极开展行政审判工作，审判质量和效率有了明显提高。一是审理、审查执行了大量行政案件和非诉行政执行案件。共受理行政案件？件，结案？件；受理非诉行政执行案件？件，执结？件。二是通过开展行政审判工作有力促进了行政机关依法行使职权。通过司法审查，对具有行政管理职权的机关、组织的行政不作为，依法判决其履行法定职责；对违法、显失公正的行政行为判决撤销、变更或者重新作出具体行政行为。三是把好非诉讼行政案件的审查关，规范了行政机关的行政执法行为，稳妥执行了一批非诉讼行政执行案件，及时、有效地化解了行政争议，密切了“官民”关系，促进了行政机关依法行政 。 　
（二）探索行政诉讼协调机制，促进了社会和谐稳定。
围绕化解行政争议、理顺群众情绪、促进社会和谐稳定，探索行政案件当事人和解工作新机制，寻求化解行政争议，减少原被告双方对抗的有效途径。一是依据行政诉讼法关于被告改变具体行政行为可以允许原告撤诉的规定，在查明事实、分清是非，不损害国家利益、公共利益和他人合法权益的基础上，认真贯彻最高院“坚持合法审理，促进执法完善，依法规范撤诉，力求案结事了”的要求，积极探索行政案件处理新机制，努力做好案件协调工作。二是在诉讼庭审中，建议由行政机关完善或改变行政决定，补偿行政相对人的损失，允许行政相对人自愿撤诉。通过诉讼协调，案外和解，实现了法律效果和社会效果的统 一，促进了社会和谐稳定。
（三）转变行政审判作风，促进了司法环境改善。
围绕服务大局、化解矛盾，立足审判岗位，延长司法手臂，主动服务，积极作为。一是采取多种形式，加大对行政诉讼法律法规的宣传力度，提高全社会对行政审判工作的认知度。二是对重大行政案件及行政审判工作中遇到的问题和困难，及时向党委、人大报告，与政府相关部门协调沟通，争取重视、理解和支持。三是自觉接受人大及其常委会和社会各界的监督，聘请部分人大代表、政协委员担任执法执纪监督员，邀请旁听行政案件庭审，定期召开座谈会，赢得了对行政审判工作的理解和支持。四是正确处理监督与支持的关系，加强与行政机关的联系和沟通，对违法行政机关依法送达司法建议书，帮助改进工作，从源头上减少行政争议案件的发生，司法环境到得改善。
（四）加强法官职业化建设，促进了行政审判能力提高。
围绕公正廉洁执法、提高审判能力，大力开展法官职业化建设，收到了良好实效。一是抓教育。相继开展了“一教育三整顿”和“司法公正树形象”等学习教育活动，使法官明确了权力观、地位观和利益观，牢固树立起全心全意为人民服务的宗旨意识。二是抓培训。通过有计划、有步骤地开展审判人员的培训教育活动，提高了法官的法律素养、专业知识和审判水平。通过几年来高成本、高投入、高密度的开展专业培训学习，行政审判人员的整体素质有了明显提高。
二、存在问题
一是行政相对人诉讼意识不强，不知诉、不会诉、不敢诉、不愿诉现象较为普遍，有的相对人宁愿上访不到法院进行诉讼。
二是非诉行政案件的审查、听证程序有待于完善和加强。
三是行政诉讼案件调解和协调机制有待于完善，对行政执法人员的培训应进一步加强。
三、几点建议
（一）恪守公正司法理念，树立和维护行政审判权威。
要以“三个至上”指导思想为统领，牢固树立“公正司法，一心为民”的审判理念，畅通行政诉讼渠道，依法受理和审理行政案件，化解行政争议，协调“干群”矛盾，案结事了，公正判决，促进依法行政，切实保障行政相对人的合法权益。要认真贯彻司法为民的要求，依靠党委领导和人大监督支持，围绕经济发展战略，把握大局，排除干扰，大胆受理和办理群众关注的热点、难点案件，依法独立行使审判权，规范行政审判行为，依法办案，实体与程序并重，树立和维护行政审判权威。
（二）勇于创新实践，全面提升行政审判质量和效率。
要以最高院提出的“三项重点工作”为主线，结合审判工作实际，强化审判管理，创新和完善行政审判多元协调处理机制，严把案件事实关、证据关、程序关和法律适用关，以事实为根据，以法律为准绳，辩法析理，化解矛盾，减少诉累，降低诉讼成本，取信于民，维护法治政府良好形象，促进社会和谐稳定。要进一步规范非诉行政案件的审查、听证程序，建立行政案件检查、评查和问题通报制度，完善行政案件质量评查标准，加强业务指导，全面提升行政审判质量和效率。
（三）强化能动司法，从源头上推动依法行政工作规范运行。
要强化能动司法意识，延长行政审判手臂，用好用足“司法建议”这一行政执行措施，开展对行政执法过程中存在问题的调查研究，接受检察机关法律监督，积极向行政机关提出司法建议，促进依法行政。要围绕开展“六五”普法活动，结合案件审理，加强对行政执法人员的法制教育培训，寓教于审，以案说法，促进行政执法水平的提高。要建立与行政机关经常性的沟通机制，共同研究、探讨行政执法和行政审判工作中遇到的新情况和新问题，规范行政行为，慎用行政处罚及行政强制措施，从源头上推动依法行政工作规范运行。
（四）提高审判能力，全面加强法官队伍职业化建设。
要深刻领会“办案是中心，和谐是目标，队伍是关键”的内涵，配齐配强行政审判力量，保持行政审判人员的相对稳定性，增强行政审判工作的生机与活力。要积极开展“发扬传统、坚定信念、执法为民”主题教育活动和“人民法官为人民”主题实践活动，恪守公正、廉洁、为民的核心价值观，坚持公正、为民、和谐的大原则，服务于大局，服务于人民。要加大对行政审判人员的业务培训力度，努力提高把握大局的能力，把握法律精神的能力，把握新情况、解决新问题的能力和做好群众工作、解决社会矛盾的能力，公正廉洁执法，服务发展大局，扶助弱小，安宁社会，为促进我市经济社会又好又快发展提供良好的司法保障。