谈“商品房认购协议”
郭旺生
当今中国，房地产事业兴旺发达，是个企业都想跟房地产沾点边，没办法，市场经济嘛，哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花，但是，性价比高的户型却是卖少见少，是稀缺资源，下手必须得快，于是，“购房意向书”这么个东西就应运而生。
很多情况下，开发商在取得《商品房预售许可证》后，在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前，往往都会要求购房人签订《认购协议书》，初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议，该类协议一般包含以下内容：
１、买卖双方的基本信息；2、定金条款；3、购买者拟购买房屋的基本信息（含位置、面积、座向等）；4、购房款；5、签署正式售房合同的期限；6、违反协议的责任。
那么，认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢？其法律效力如何？
其实，认购协议书是一个预约合同，学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”，其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同，它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务，即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候，必须公平公正的促成本合同的成立。
实践中，有些房地产开发商基于楼价上涨等原因，千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同，他们的理由就是认购协议并非正式的合同，即使违反了也只是退双倍定金，购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
根据合同法理论，作为预约合同的一方当事人违反预约合同，需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失（赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失）。在司法实践中，法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的，也有判决合同不再履行，但开发商应赔偿损失的。总之，开发商无故不履行签订正式售房合同的，是不能独善其身的，要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。
郭旺生律师联系方式：dffy101@163.com
QQ：1462647942
中共厦门市委、厦门市人民政府关于鼓励出国留学人员来厦工作的若干规定
福建省中共厦门市委 厦门市人民
中共厦门市委、厦门市人民政府关于鼓励出国留学人员来厦工作的若干规定
中共厦门市委 厦门市人民政府
各县区委、政府，市直各部、委、办、局（公司），各人民团体，各大专院校：
一、为适应改革开放新形势的需要，广揽人才，鼓励出国留学人员来厦门为振兴厦门经济服务，根据〔闽委（1992）20号文件〕《中共福建省委、福建省人民政府关于鼓励出国留学人员来闽工作的若干规定》精神，结合我市的实际，制定本规定。
二、本规定所称留学人员是指我国公民公派、自费出国学习，获得学士学位以上（含学士学位，以下类同）的人员，在国内已取得大学本科毕业以上学历或中级以上专业技术职务任职资格，到国外高等院校、科研院所进修取得一定成果的访问学者和进修人员，以及其他有真才实学为我
市所急需的留学人员。
三、厦门市人事局是厦门市综合管理出国留学人员来厦工作的机构。所属的专业技术人员管理处负责对留学人员来厦联系工作的接待、咨询、服务和审查批准工作。
四、出国留学人员来厦工作，贯彻出入自由、来去方便、双向选择、学用一致、人尽其才的原则。
出入自由、来去方便：来厦工作的留学人员，完成约定的科研项目、工作任务或受聘合同期满的，办理有关手续后，可以继续在原单位工作，也可以流动到市内其它单位及外省市工作；也可申请再次来厦工作。
留学人员短期回国后，凡持有效护照和外国再入境签证，无须履行审批手续，即可随时再出境。对持过期因公普通护照或一次性出入境因公普通护照的留学人员，可以办理护照延期或换发新护照；对要求将因公普通护照换为因私普通护照的，也可给予办理。无固定工作单位的留学人员
要求再次出国（境）的，市公安局出入境管理处凭市人事局提供的证明材料办理有关手续，确保出入自由、来去方便。
双向选择、学用一致、人尽其才：出国留学人员来厦工作，可以本人自荐、亲友介绍、用人单位物色、市人事局代为联系等方式选择接收单位。留学人员可以在国家机关，全民、集体、乡镇企事业、私营、股份制企业或外商投资企业工作，也可以在国（境）外企业（公司）驻厦机构工
作，或我市驻国（境）外机构工作。
留学人员既可以来厦进行技术转让、技术入股、项目承包；也可以自办、合办科技企业、股份制企业；还可以个人或国（境）外注册公司名义在厦投资。
五、出国留学人员可以来厦定居就业，也可以以智力回流形式应聘来厦服务。
（一）年龄50周岁以下的出国留学人员可以申请来厦定居就业，联系到接收单位的，应根据下列不同情况办理有关手续：
1、由国家教委、国家人事部分配的留学生，凭国家教委《留学生回国工作报到通知》或人事部《分配毕业留学生工作介绍信》到市人事局报到，并凭市人事局的行政介绍信到单位报到，到公安、粮食部门办理户粮手续。
2、不属国家教委、人事部分配的留学人员须提供本人护照复印件、国外学历证明、学位证书原件及成绩单；自费留学生还须提供留学国中国使、领馆的证明报市人事局。经市人事局批准后，留学人员持市人事局的行政介绍信到接收单位报到，持人事局的介绍信及出国留学前户口所在
地开具的户口迁移证或户口注销证明到公安、粮食部门办理户粮手续。
3、访问学者或进修人员须提供本人护照复印件、国外高校、科研院所的邀请函复印件以及中级以上专业技术职务任职资格证书原件报市人事局。经市人事局批准后，留学人员持市人事局的行政介绍信到接收单位报到，持人事局的介绍信及出国留学前户口所在地开具的户口迁移证或户
口注销证明到公安、粮食部门办理户粮手续。
4、访问学者或进修人员按规定已回原单位工作的，如原单位同意调出，且本人已联系接收单位的，市人事局优先办理调动手续。
（二）以智力回流的形式应聘来厦服务的留学人员不受年龄限制，由留学人员与用人单位签定聘用合同，并按规定办理暂住证。
六、来厦定居就业的留学人员，可享受以下待遇：
（一）工作安排：到企事业单位工作的，不受编制、增人指标、工资基金、工资总额的限制。接收单位可以向主管部门提出申请，专项批办。无论到全民或非全民单位工作，经市人事局批准，都可以录用为国家干部，不受城市户口落户指标的限制，免交城市增容费。
（二）专业技术职务评聘：承认国外的学历、学位和职称。原已具有专业技术职务的，来厦后可按相应的任职资格直接聘任，对其中优秀拨尖人才，给予破格聘任。未评聘专业技术职务的，可按规定的程序评审任职资格后，再聘任专业技术职务。留学人员在企事业单位受聘担任专业技
术职务，不受职数或岗位的限制，用人单位可向市职改部门申报专业技术职务专项聘任指标。
（三）工资待遇和工龄计算：原国家机关、企事业单位工作人员，留学回国后可以复职或重新安排工作。其它留学人员可根据学历或专长，由用人单位安排工作。留学人员的工资待遇，按其担任的工作（职务），可比同级同类人员高定二级工资，优秀拔尖人才的工资还可以高于已高定
工资留学人员的待遇，有突出贡献的留学人员，在国家机关、企事业单位工作的，经市人事局批准，可享受优惠的生活津贴；在企业单位工作时，由用人单位给予相应的生活津贴。
留学人员出国前和回国后的工龄可连续计算。其中按国家教委规定的年限在国外高等院校注册学习的时间；公派留学人员在批准期限内的国外进修时间；自费留学人员在批准停薪留职期限内的国外学习时间，可以合并计算工龄。
（四）工作条件：来厦进行科学研究、从事新产品、新技术、新材料开发的留学人员，用人单位根据工作需要，优先为其提供必要的实验场所、设备和配备助手。对留学人员中的学科带头人，允许他们在国内外选聘助手，由用人单位为其配备工作秘书，可不受单位编制的限制。
属于国内空白、省市经济建设急需的科研项目、课题和高新技术，需要建立实验室、添置全套设备的，可向省、市申请专款补贴。因科研工作急需，通过海外亲友进口的试剂、原料、配件等由所在单位向海关提出申请，比照科教用品的有关规定办理。
设立科研基金，由市科委掌握、管理，专门用于支持留学回国人员的科技活动。留学人员首次从事科研，专项拨给一定的工作启动费。留学人员根据市场需求提出的科技项目、课题，市科委组织经论证确认后，应优先给予考虑、列项。从事新产品、高科技产品开发，资金不足，可根据
国家有关文件规定，向银行申请贷款。
（五）住房：
1、用人单位有能力自行解决留学人员住房的，应优先给予解决；
2、市房管局专门安排一定数量的房源，以优惠价出售给调入我市定居就业的留学人员，用人单位安排确有困难的，可向市房管局提出申请，购买优惠价住房提供安排；
3、获得博士学位或具有高级专业技术职务的留学人员，可向市房管局申请购买一套不低于三类标准三室一厅优惠价住房；获得硕士学住或具有中级专业技术职务的以及其他留学人员，可申请购买一套不低于二类标准二室一厅的优惠价住房。
4、市房管局须凭市人事局出具的证明，售房给留学人员或其用人单位。
（六）路费和安家费：留学人员到我市的国际旅费，由接收单位实报实销。对有随归、随调家属的留学人员，接收单位按户一次性发给不低于以下标准的安家费：获得博士学位或具有高级职称的人员4000元，获硕士学位或具有中级职称的人员2000元，其他人员1500元。
（七）家属子女的随归、随调、随迁：留学人员随归配偶、子女或国内随调、随迁的配偶以及18周岁以下或在普通中学就读的子女来厦，不受城市人口机械增长户口指标的限制，免交城市增容费，凭市人事局出具的介绍信，到公安、粮食部门办理户粮迁入手续。
随归配偶原在我市有工作单位的，可回原单位工作，也可根据本人专长由人事、劳动部门联系安排工作，其他随归、随调、随迁的配偶，已成年的子女原则上由接收单位安排工作，市人事、劳动局予以办理有关手续。配偶及18岁以下子女在农村的，由接收单位报市人事局批准办理“
农转非”手续，后到公安、粮食部门办理户粮迁入手续。
随迁、随归的未成年子女，由市教委或县区教育局统一安排到就近的重点中小学学习。在国外生活五年以上，属于语文文字适应期（三年）内升学的，享受降分录取照顾。
七、以智力回流形式应聘来厦服务的留学人员，可享受以下待遇：
（一）已加入外国国籍经常来厦工作的留学人员，按我国《外国人入出境管理法》办理出入境签证和居留证有关手续。
（二）应聘来厦的留学人员向我市无偿提供的先进设备、仪器仪表、化学试剂、图书资料，按海关规定从宽征免税验放；在厦工作一年以上，已取得国外长期居住权或加入外国国籍的留学人员所携带的自用合理数量的行李物品和耐用消费品以及小轿车一辆等，凭市人事局出具的“引进
海外专家证明书”，依照海关对聘请来华工作的外国专家携带进出境物品管理规定予以免税放行。
（三）无偿来厦帮助工作超过六个月的留学人员，可携带配偶，并可安排一周时间在闽旅游，其夫妇的生活费由接收单位提供。
（四）留学人员在厦创办独资、合资或股份制企业，享受我市外商投资企业的优惠待遇。新产品开发可按规定优先立项，产品经鉴定后，享受相应的减免产品税、增值税或工商统一税优惠。
（五）有特殊技能为我市所需的人才，可高薪聘请，所付工薪由用人单位确定。留学人员在厦工作期间取得的合法收入，个人收入调节税或个人所得税按有关规定予以优惠，并可按外汇调剂中心价格，全部购买外汇携带或通过中国银行汇出国（境）外。
八、留学人员来厦做出贡献，产生显著经济效益或社会效益者，给予重奖。
（一）引进国外技术、资金、项目改造我市企业获得成功者，承包我市企事业单位使之扭亏增盈者，携带技术和科研成果投入生产，获得显著经济效益者，企事业单位在税前按下列比例一次性提取奖金（奖金计入企事业成本）。属于个人完成的，奖金全部发给个人；属于集体完成的，
按不低于50％数额奖发给项目主持人，余下奖金发给其他参加者。
利润与奖金关系图
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|年新增税利（万元）|10－50|50－100|100－300|300以上|
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| 奖金提取比例 | | | | |
|（积累比分法） | 7％ | 6％ | 5％ | 4％ |
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对于经济效益特别显著的，市政府给予嘉奖。年新增税利在300万元以上的除按上述比例发给奖金外，市政府还发给荣誉证书，奖三室一厅住房一套；年新增税利在500万元以上的发给荣誉证书，奖三室一厅住房一套，桑塔纳轿车一辆。
（二）科研成果或主持的项目获得国家或省部级、市级科技成果奖的，按我省、市科技成果奖励条例给予奖励。
（三）向国际市场推销我市产品成功的，按销后利润的1－3％比例提取奖金。
九、市政府筹建专家公寓，奖励有突出贡献的留学人员及作为智力回流应聘来厦服务留学人员的住房。专家公寓由市人事局负责管理。
十、对引荐出国留学人员和海外人才智力或技术项目有功人员，由用人单位依据其引荐人才或项目所做出贡献予以表彰和奖励。
十一、依法保护留学人员的合法权益。对来厦留学人员提供的技术服务、工作成果、个人合法收入及其它利益，一律尊重本人的意愿给予保密和保护。留学人员也要遵守中华人民共和国的法律和法规。
十二、本规定由市委组织部、市人事局负责解释。
十三、本规定自下达之日起执行。过去有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
1993年11月15日
