租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（下）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月11日 星期五
摘要：通过上篇与中篇的分析，读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知，了解了出租方有可能埋设陷阱的地方，明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中，笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享，力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器，知悉应思考及谨慎的要点，做到胸有成竹、进退自如。
关键词：出租方保证、承租方保证、优先续约
在以风险为导向的房产租赁交易过程中，当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后，各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证，承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题，结合实战经验，请各位读者稍安勿躁，容笔者一一为您道来。
第一，保证条款。
也许有些读者会认为，保证条款是合同中次要的、非本质性的条款，对履行合同可能产生影响（反面想就是可能不产生影响，这符合大部分国人的侥幸心理常态），但并非决定性作用；如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时，守约方要求违约方承担相应的违约责任即可，犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来，保证条款的作用就微乎其微了吗？
保证，就其基本含义，就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明，就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证，前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明，后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款，不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策，便于提高办事效率，减少签约成本，而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时，一旦发现一方存在不实陈述，依据明确约定的协议条款来主张违约，就实践而言，比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此，结合笔者处理过的此类案件，建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点：
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中，承租方可根据实际情况填写下表，并根据表格内容形成条款文字，列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽，有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格，辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议，并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权，避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局，进而造成承租方的重大损失。
对此，出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权（或房产的转租权、使用权及经营管理权），保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备”，并确保“如租赁房产不符合上述保证内容，出租方应及时整改，包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收，并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务，但在合同里进行明确的、详细的约定，有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容，明确各方执行维修保养工作的流程，避免约定不清而发生维修保养范围争议，进而导致维修延误、损失扩大，也可防止出租方以维修保养为名，经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中，常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形，更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方（俗话说，水是生命的源泉，切断“源泉”即可将承租方“毙命”，这般行之有效的方法，出租方怎会轻易放弃，可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊）。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为，以及日后矛盾的无限激化，在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定，以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求，确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任，并可设定紧急自救措施及预救方案，以及出租方违约时的责任承担（包括但不限于租金减免、违约金支付等）。同时建议特别约定，“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议，或因合同项下其他事项产生纠纷，双方均应协商解决，出租方不得以任何理由断电、断水，否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方，无论合同条款如何约定，依然我行我素，一旦不能与承租方“英雄所见略同”，就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法，公然叫嚣，视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方，建议承租方不要“针尖对麦芒”，而是借鉴毛爷爷的“敌进我退，敌驻我扰，敌疲我打，敌退我追”的十六字战略，一方面稳住出租方竭斯底里的情绪，以尽快恢复水电供应为首要目标，以避免我方损失扩大，另一方面尽快固定证据、保留证据，核算已发生的损失，甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本（当然可考虑鼓动其他租户一起行动，俗话说“人多力量大，蚁多咬死象”）、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额，并决策是对出租方采取法律行动，还是以此为由换来续租谈判的优惠条件（极端顽固的出租方不适用此项），或是退后一步海阔天空。当然，无论承租方如何决策，都别忘了关键，借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方，建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续，以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容，包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等，以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务，同时强调出租方对该等协助工作不得另收费，以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营，以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中，出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时，常常使承租方爱恨交错，进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用，如果暂停使用，对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割（餐饮类、美发类尤甚），而如果继续使用，在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下，惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此，结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素，笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理，以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响，进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考：
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的，出租方应提前【】个月书面告知承租方（包括但不限于施工方案、施工时间等），并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用，若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损，出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时，承租方有权自行选择：
（1） 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除，租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失，包括但不限于营业利润等，均由出租方承担。
（2） 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时，出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二，谨慎针对承租方的严苛要求（承租方的保证条款）。
出租方获得对价后让渡房产的使用权，当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为，预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解，但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款，对于承租方后期将房产用于相关商业经营时，承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如，“承租方保证合法经营，不因违法违规被政府部门查处，包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等，不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道，否则出租方有权解除本合同，承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失，还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如，“承租方保证，其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可，以及相关所有权人（或使用权人）出具的授权、签订协议等，并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效，否则出租方有权立即解除本合同，且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款，面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑，带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身，以此充分的藉口来解约，不但不用承担违约责任，而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹，威力不小，建议承租方擦亮眼睛，谨慎分析其日后可能产生的冲击，充分设想这些冲击将带来的不利后果，以及己方能够应对并充分解决的可能性，经与出租方谈判后，可选择：
（1） 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的，紧扣该目的而抛出诱人的商业条件，在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
（2）若不能删除或调整该等约定，可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款，以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势，比如是大型集团或企业，经济实力雄厚，拟承租期限较长，拟承租的区域较大等。
（3）若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方，实在无计可施时，笔者建议另行选择他处房产，即使再迫切也不要存侥幸心理，与其终日战战兢兢，不如即刻勇敢放手，因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。
天津市城镇街道综合整修管理规定
天津市人民政府
天津市城镇街道综合整修管理规定
（1995年4月26日天津市人民政府令第40号发布）
全文
《天津市城镇街道综合整修管理规定》已经市人民政府批准，现予发布施行。
第一条 为加强本市城镇街道综合整修管理，进一步发挥城市整体功能，使本市
成为文明、整洁、优美的现代化城市，根据国家的有关规定，结合本市实际情况，制
定本规定。
第二条 本市行政辖区内各机关、团体、企事业单位、学校、部队及城镇居民，
均须遵守本规定。
第三条 本规定所称城镇街道综合整修，系指对本市市区、建制镇和独立工业区
范围内街道和铁路两侧的建筑、院落及周围环境，按街道功能及市容景观的统一规划
设计要求进行的综合性整修和管理。
第四条 市市容卫生管理委员会是本市城镇街道综合整修工作的主管部门。各区
、县市容管理部门根据市市容卫生管理委员会的统一部署，具体负责本行政区域内的
街道综合整修工作。
第五条 市市容卫生管理委员会根据街道综合整修工作的需要，可授权城市建设
管理监察机构对违反本办法的责任者实施处罚。
第六条 主干线、迎宾线的综合整修，每五年为一周期。次干线及区管道路的综
合整修由区、县市容管理部门根据实际需要按年度编制计划，报经市市容卫生管理委
员会批准后实施。
全市年度综合整修方案一经发布，各有关部门、单位应按统一要求安排好本部门
、本单位相应的年度计划。
第七条 按计划需整修的公共设施，由产权单位按照统一标准自行整修。
用于生产或经营的公产、企业产和私产建筑物、构筑物，由承租方按照统一标准
自行整修。
用于居住的私产房屋，可采取私修公助的方法，适当给予补贴。
第八条 无施工能力的单位或个人，应按规定向市容管理部门交付整修费用，由
市容管理部门组织施工单位代为整修。
第九条 负有整修任务的单位（以下简称责任单位），用于综合整修的资金，可
在基建费、固定资产维修费、维修改造专项拨款等项目中列支。
市城乡建设委员会按照市人民政府批准的年度计划从城建资金中划拨专项资金，
用于全市街道综合整修经费的补助。
第十条 街道综合整修中涉及拆除违章建筑物、构筑物的，必须在规划行政主管
部门确定的期限内拆除。
沿街建筑凡需退线的，必须按照规划要求和规定的期限拆除、退线。
第十一条 凡因街道综合整修需要临时占路、占地（含道路与河道管理用地）的
，由所在地区的市容管理部门向有关主管部门通报并统一办理占用手续。有关部门依
照有关规定免收占路、占地费用及渣土运输管理费用。
第十二条 街道综合整修的施工单位临时占路、占地，必须遵守有关规定，不得
损坏道路及场地设施。工程垃圾应随产随清，工程竣工后应做到地洁场净。
第十三条 在需进行综合整修的街道两侧的建筑物、构筑物上，原设置的各类标
志、设施，由所属单位按照所在区、县市容管理部门的统一要求，进行修复、更新或
拆除。
未经区、县市容管理部门批准，任何单位或个人，均不得擅自在综合整修后的街
道及沿街两侧建筑物上设置各类标志和设施。
第十四条 凡经综合整修及新建的建筑花饰、雕塑小品、花坛绿地、照明设施、
公益设施等，验收后，由所在区、县市容管理部门向有关单位无偿移交。各有关单位
应做好接收工作，并对各类整修成果进行经常性的维修和养护。
第十五条 综合整修后的街道两侧建筑物和构筑物，需再次进行维修、改建、重
新装饰、新开门脸、架立管线的，需经所在行政区域的市容管理部门审查批准后，方
可施工，并应向市容管理部门补偿街道整修所付费用。补偿的费用应专门存储，用于
街道整修。
第十六条 违反本规定第七条，经批评教育仍拒绝履行义务的，责令其限期整修
，逾期不整修者，处以2000元以下罚款，并对单位负责人处200元以下罚款。
第十七条 违反本规定第十条的，责令其限期拆除；逾期不拆除的，予以强制拆
除，以料抵工。并可同时处以2000元以下罚款。
第十八条 违反本规定第十三条的，责令其恢复原状、赔偿损失，或予以强制拆
除，并可处500元以下罚款。
第十九条 违反本规定第十五条的，责令限期改正。逾期不改正或拒绝改正的，
予以强制拆除，并依照《天津市市容管理处罚规定》（天津市人民政府令第44号）实
施处罚。
第二十条 在街道整修施工过程中，施工单位违反有关规定给国家、法人、公民
或其他组织造成经济损失的，应承担赔偿责任。
擅自破坏整修成果的，责令其恢复原状或赔偿经济损失，并依照《天津市市容管
理处罚规定》予以处罚。
责任单位未能有效地保护整修成果，给他人造成经济损失的，应负赔偿责任。
第二十一条 处罚后须改正的要限期改正，到期仍不改正的，每逾期一天罚款50
元，并可对责任单位负责人处以200元罚款。
第二十二条 对拒绝、阻碍市容管理部门工作人员、城市建设管理监察人员依法
执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成
犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 本规定具体应用中的问题由天津市市容卫生管理委员会负责解释。
第二十四条 本规定自发布之日起施行。过去颁布的有关规定与本规定有抵触的
，执行本规定。
