惠州市物业服务收费管理实施办法
广东省惠州市人民政府
惠州市人民政府令第72号
《惠州市物业服务收费管理实施办法》业经2010年8月9日十届128次市政府常务会议通过，现予发布，自2010年10月1日起施行。
市长：李汝求
二○一○年九月八日
惠州市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施<中华人民共和国价格法>办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）等法律、法规、规章和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第五条 市价格主管部门会同市房产主管部门负责全市物业服务收费的管理监督工作。
各县、区价格主管部门会同同级房产主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅、非住宅及业主大会成立之后的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区、仲恺高新区辖区内由市价格主管部门会同市房产主管部门根据不同类型和服务内容制定基准价及浮动幅度。其它县、区由当地价格主管部门会同同级房产主管部门制定本地区的基准价及浮动幅度，并抄送市价格主管部门和市房产主管部门备案。
物业服务收费政府指导价应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
第九条 物业服务收费实行包干制的，根据不同物业的性质和特点、不同管理阶段、不同服务方式、不同服务等级等内容确定。
（一）业主大会成立之前的物业服务收费按下列规定确定：
1．新建住宅物业，建设单位依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据物业服务等级水平在政府指导价范围内确定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地价格主管部门备案。负责前期物业管理服务的物业服务企业在建设单位向物业买受人交付物业时，与业主签订物业服务合同。
2．新建住宅，前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，由物业服务企业向当地价格主管部门提出申请，并由当地价格主管部门会同房产主管部门核准。
3．业主入住后的住宅小区，物业服务收费因成本变化等原因需要调整的，由物业服务企业与全体业主根据物业服务实际情况在政府指导价范围内协商确定，并与业主签订物业服务补充协议，报当地价格主管部门备案。
（二）业主大会成立之后的住宅物业服务收费由业主大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。因成本变化等原因需要调整物业服务收费标准的，按照《广东省物业管理条例》有关规定执行。
（三）别墅、其它非住宅物业服务收费由物业服务企业与业主协商确定，并签订书面的物业服务合同。
第十条 物业服务收费实行酬金制的，酬金比例或酬金数额由物业服务企业与业主协商确定。
第十一条 前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。新建住宅前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容须在物业销售前一天至销售结束在交易场所醒目位置进行公示。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容。
第十二条 建设单位在物业销售前应制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，向物业买受人明示，并予以说明。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）物业管理区域管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护以及园林水池、喷泉、宣传、装饰、节日喜庆等用水用电费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）物业管理服务所需的正常办公费用；
（八）管理费分摊；
（九）物业服务企业固定资产折旧；
（十）经业主共同决定的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十五条 住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用可按约定的方式向全体业主合理分摊。物业管理区域内物业服务用房、停车场、经营活动等用水用电不得向业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，在收取分摊费前及时向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准上加价混合统收。
设置独立计量表确实有困难的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定方式向业主合理分摊。
第十六条 物业服务收费根据依法确定的物业建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计收。业主自有产权的车位、车库物业服务费按车位、车库数量计收。
第十七条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，逾期不交纳的，由物业服务企业依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业产权或租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十八条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请依法设立的专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
业主或者业主大会对物业服务企业公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。
第二十一条 业主（物业使用人）对物业进行室内装修，应当按有关规定，与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，明确装修期间各方的权利义务及责任等。
物业服务企业可向业主（物业使用人）或装修企业收取装修保证押金。装修保证押金用于修复装修期间损坏的共用部位、共用设施设备和承担违约责任，装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备且无违约责任的，经双方验收认可后，物业服务企业应当在5日内全额退还装修保证押金。装修保证押金收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
业主（物业使用人）装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务。
业主（物业使用人）委托物业服务企业清理装修垃圾、余泥渣土的，清运费收取标准由当地价格主管部门会同房产主管部门根据国家和省的有关规定确定。
对装修人员出入实行持证管理的，证件押金（或工本费）收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
除上述费用外，物业服务企业不得收取装修管理费、电梯使用费、楼道维修费、公用设施损耗费、搬运押金等与装修相关的各种名目的费用。
第二十二条 物业小区实行出入证（含IC卡）管理的，应当为业主免费提供每户不少于5张、每部车辆不少于1张的出入证（含IC卡）。业主要求增补出入证（含IC卡）的，可按出入证（含IC卡）的制作成本收取工本费，出入证（含IC卡）制作成本应当在本物业小区显著位置公示不少于7天，以接受业主的监督。
第二十三条 利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十四条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费按市、县（区）制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得收取车位、车库物业服务费。
第二十五条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方协商确定。
第二十六条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十七条 物业服务企业应按规定实行明码标价，将服务等级内容、服务标准、价格诚信承诺以及收费项目、收费标准、收费依据、价格投诉调处程序、服务咨询电话和12358价格举报投诉电话等在物业管理区域的显著位置进行公示，自觉按受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价方式由各县、区价格主管部门负责监制。
第二十八条 物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律、法规、规章和政策规定，建立健全内部价格管理制度，配备物价员，加强价格自律，自觉规范价格行为，不断改善管理服务。严格履行物业服务合同约定的义务，为业主提供与收费水平相适应的服务。
第二十九条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。
第三十条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：
（一）未经当地价格主管部门核定，超过政府指导价标准收费的；
（二）擅自设立强制性收费项目的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）不按规定备案的；
（五）不执行本办法第九条、第十四条、第十五条规定擅自提高物业服务收费标准、扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
（六）其他违反价格法律、法规、规章和政策规定的。
第三十一条 本办法自2010年10月1日起执行。《惠州市物业服务收费管理暂行规定》（惠府令第30号）同时废止。本办法有效期5年。
从制度上保障人民法院工作体现人民性
——弘扬和全面贯彻司法的人民性
王丹 王长君
司法制度的人民性要求人民法院要满足人民的司法需求。随着依法治国理念的深入人心，人民法律意识的不断强化，人民对人民法院的各项工作提出了新的要求，有了更高的期待。人民法院必须顺应民意，满足人民的司法需求。司法制度的人民性要求人民有机会充分参与司法活动。对于一些重大的司法制度改革，需要走群众路线，广泛征求人民的意见和建议，把人民满不满意、答不答应、高不高兴作为评判司法制度改革是否成功的标准。司法制度的人民性要求克服司法制度改革中的错误思想。有的人片面强调司法独立和法律效果，推崇西方司法制度，忽视了本身的国情民情以及法律传统，导致个别制度在司法实践中水土不服，得不到很好的贯彻落实，社会效果不理想。司法制度的人民性要求司法制度的改革必须紧紧围绕人民性展开，改革、完善那些不能充分体现人民性的司法制度，使其在符合人民性的轨道上运行。
加强队伍建设，提升人民法院队伍素质。仅仅有好的制度还不够，好的制度只有在司法实践中得到了认真的贯彻和落实，才能显现出强大的生命力。而制度的贯彻落实关键在于人。因此，一支高素质的人民法院队伍是保障人民法院工作体现人民性的关键因素。人民法院应当以制度为抓手，把队伍建设工作常抓不懈，通过开展“大学习、大讨论”、“人民法官为人民”等活动，全面提升人民法院队伍的素质。一是人民法院要提高队伍的政治素质，使其在执法过程中有政治意识和大局观，不至于机械执法；二是人民法院要提高队伍的业务素质，使其在执法过程中有法律意识，不至于违法办案；三是人民法院要提高队伍的职业道德素质，使其在执法过程中有公正意识，不至于失去中立性；四是人民法院要改进队伍的工作作风，使其在执法过程中有为民意识，心中常怀百姓，为民解忧，为民排难，不至于冷、硬、横、推。司法的人民性原则具有丰富的思想内涵和完备的理论体系，精准把握司法人民性的内涵和要求，毫不动摇地全面贯彻落实司法人民性，对于做好新时期的司法审判工作，具有十分重要和迫切的现实意义。
司法的人民性契合中国国情，呼应时代需要。当前，人民法院要实现好服务经济社会的科学发展和法院自身的科学发展，必须始终坚持并大力弘扬司法的人民性。首先，人民性是人民法院的本质属性，是中国特色社会主义司法制度的最重要特征。一方面，这是由我国的国体和政体所决定的。我国在国体上是人民民主专政的社会主义国家，在政体上是人民代表大会制，因此，一切社会制度在本质上都具有人民性；另一方面，我国法律的性质也决定了司法的人民性。我国法律是人民代表大会通过法定的程序将广大人民的意志上升为国家意志的结果，同时，广征民意的法律创制方式也充分体现和有效保障了法律的人民性，司法适用法律的过程就是将人民意志应用于案件裁判的过程。其次，坚持司法的人民性是继承和发扬人民司法优良传统，推进人民司法事业不断向前发展的必然要求。人民司法的优良传统至少在两个方面具有显著特征：一是在司法工作的指导思想上，强调走群众路线，把群众路线的工作方法运用于审判工作之中。二是在具体的审判制度上突出灵活多样、简便易行、方便群众、注重调解。当前，为人民服务的宗旨观念不能削弱，密切联系群众的工作作风不能蜕变，方便群众诉讼的工作方式不能抛弃，这是实现人民法院工作新发展的前提和基础。淡化司法的人民性，必然偏离正确的政治方向，也必然使人民司法事业走向歧路和险途。第三，坚持司法的人民性是践行“三个至上”指导思想的必然要求。践行“三个至上”指导思想，就必须牢牢把握住司法的人民性这一关键，就必须大力弘扬司法为民宗旨，切实履行为大局服务、为人民司法的神圣职责，把维护好、发展好人民群众的根本利益作为人民法院各项工作的根本出发点和落脚点。第四，坚持司法的人民性是满足人民群众对司法工作新要求新期待的必然要求。这些新要求新期待，归根结底就是要增强司法的人民性，实现司法为民。唯有不断在公正司法、高效司法、廉洁司法、便民司法上苦下功夫，方能有效满足人民群众日益增长的司法需求，方能切实增强人民群众对司法的情感认同，方能获得应有的司法权威。第五，坚持司法的人民性是解决人民法院工作存在突出问题的必然要求。要解决当前制约人民法院工作科学发展的突出问题，必须始终坚持走群众路线，着力增强广大干警的群众观念，立足人民群众的司法需求，切实从司法层面保障和解决人民群众最关心、最直接的现实利益问题，从而使人民群众切实感受到人民司法的温暖，切实感受到中国特色社会主义司法制度的优越性。强调和重申司法的人民性，具有紧迫的现实意义。新时期随着社会矛盾日趋复杂化，越来越多的矛盾纠纷以诉讼形式进入法院，依法判处的案件案结事不了的情况屡见不鲜，一些案件甚至因矛盾激化引发群体性事件或突发性事件等等。从表面上看，这些问题反映了法院工作形势、工作任务、工作难点的变化，但从根源上看，反映了法官在思想理念、司法作风和廉洁方面仍存在问题，归根结底，是没有从思想根源上正确认识司法权的本质或本源问题，即司法的人民性。
切实落实措施，确保人民监督司法。权力必须在阳光下运行，否则容易被腐蚀。各项制度制定和执行的好与坏，都必须回到司法实践当中，回到人民群众当中去评判。司法有了人民的监督，就不会偏离人民性的轨道。因此，保障人民法院工作体现人民性，必须从制度上确保人民监督司法。一是人民法院应畅通民意表达渠道，客观、全面倾听人民的呼声，体察民情；二是人民法院应健全信访制度，耐心、细致做好来访群众的工作，让他们有个满意的结果；三是人民法院应做好审判公开工作，通过庭审公开，公布生效裁判文书等措施，让司法活动透明化。
贯彻司法人民性要理念更新，制度推新，举措创新。，“三个至上”三位一体，相互依存，不可分割，是建设人民司法制度的理念基础。也只有树立“三个至上”的法治理念，才能为司法人民性的实现奠定坚定的观念基础。由于历史传统的影响，社会主义的中国特色的法治进程刚刚开始，“三个至上”的理论精髓还需进一步加强学习。在现代社会实践中，强调的是法治硬件系统的完备即法律制度的建设，而忽视了法治建设的另一方面即法治软件的构建，法治精神、情感的培养，忽视了社会公众主体对法律自觉性的认同和尊重。只有在权利本位思想存在并得以实现的情况下，社会才会发展。要把法治精神建设同市场经济建设紧密结合起来。市场经济本身就是法治经济。法律最大限度地保护了公民和法人的合法权益，从而激发了他们对法律的信仰、信心和尊重，成为培育社会主义法治理念的沃土。为人民司好法，必须努力做到“用心关注民生、悉心体察民情、耐心倾听民声、精心排解民忧”。要研究建立“优先立案、优先审理、优先执行”机制，为涉及赡养、抚养的纠纷案件、涉及住房、医疗、教育的纠纷案件、关乎人民群众切身利益的土地征收和房屋拆迁纠纷案件、涉及劳动争议的纠纷案件、涉及农民工工资和劳动报酬的纠纷案件提供更加便捷高效的司法服务，为人民安居乐业提供有力的司法保障。要进一步健全执行机制，强化执行措施，加大执行力度，千方百计提高执行兑现率，使打赢官司且有执行条件的当事人及时实现权益，使逃避义务的当事人受到应有制裁。要更加关注社会弱势群体的权益，不断改进完善司法救助制度，逐步拓宽救助领域，扩大救助范围，缓解当事人及其亲属的生活困难。要努力畅通涉诉信访渠道，高度关注群众诉求，切实解决群众信访中反映的问题。执行工作的过程要依靠人民群众参与支持。要注重发挥刑事附带民事诉讼中民事调解的重要作用，充分保护被害人权利。对于那些因婚姻家庭、邻里纠纷等民间矛盾激化引发，或被害人对犯罪的发生有一定责任、被告人激于义愤等事出有因，或被告人具有法定、酌定从宽处罚情节，依法可不判处死刑的案件，必须尽全力地做好附带民事调解工作。
人民司法优良传统是我国人民司法工作的瑰宝和精神财富。为了人民的司法为民新机制，尤其重视基层基础工作、推进司法大众化，力争将主题实践活动抓出声势、抓出特色、抓出实效。上饶法院首创的司法协理网络，赣州法院的便民诉讼网络，大余法院的法官挂点包片制度等，都是新时期法院探索建立的司法为民新机制，其扎根中国乡土社会，充分考虑了基层群众的司法需求，在实践中焕发出了勃勃生机。
为及时化解消除涉诉上访隐患、监督办案法官公正规范文明办案，一方面让当事人息诉罢访，一方面杜绝法官违规违纪违法办案，丰城法院把回访工作纳入规范化管理，并狠抓制度落实。由审判监督庭与纪检监察室组成联合回访责任单位，把对案件的监督与对人的监督统一起来。使纪检监察工作的触角前移，变被动查处为主动防范，及时纠正遏制消除干警违规违纪违法办案的苗头。对回访工作实行流程管理，回访内容和目标明确，回访行为文明规范。广大法院干警应进农村、进社区、进企业、进家庭，达到深入基层化解矛盾、结对帮扶特殊群体、帮助解决实际问题、联系企业排忧解难、全力推进社会和谐的效果，全面展示全省人民法院亲民爱民的良好形象。
新形势下的人民司法事业发生了深刻的变革，面对人民群众对司法审判与日俱增的新要求、新期待，面对司法审判自身在短期内难以解决的问题，人民法院只有进一步发扬人民司法优良传统，坚持“人民法官为人民”，永葆法院工作的人民性，司法审判事业才能沿着正确的方向不断向前发展。因此，人民法院既要尊重传统，又必须随着时代的变化而发展，赋予人民司法优良传统新的时代内涵；不仅要在工作机制上增强司法的人民性，还要在审判执行各项具体工作中增强司法的人民性，让人民的司法散发出温暖的人性光芒。
