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当前房屋买卖毁约现象增多的原因及对策/周洪林

作者:法律资料网 时间:2024-05-07 16:34:47  浏览:8579   来源:法律资料网
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自去年以来,法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势,该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序,针对这种情况,笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

  一、房屋买卖毁约的特点

  1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价,而在短时间内将房产出售给他人,双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后,出卖方在利益的诱惑下背信毁约,不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续,由此产生纠纷。

  2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后,部分被安置户获得了两套以上的拆迁房,在其将多余的房屋出售的过程中,因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续,在房价上涨后,出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效,产生单方毁约行为,侵害买受人权益。

  3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同,后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续,对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是,出卖人在房屋尚未办理过户手续时,以该房屋向银行进行抵押贷款,造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意,以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

  4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由,要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下,卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

  5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。

  二、房屋买卖毁约的原因

  1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求,而在实际生活中,人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金,也怠于规范操作,对房源信息既不作核实,也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

  2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切,加之法律知识缺乏,买房人购房前,对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

  3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师,盘算得失,即使只有百分之五十一的可能,也会选择提起诉讼,毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

  三、对策建议

  1、增强法律意识,保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时,要审慎确定双方权利义务,尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋,应注意审查房屋的共有人状况,如有成年共有人,应要求其在房屋买卖合同上签字;对能够及时办理过户手续的房屋,应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续,避免出卖人事后毁约。

  2、加强法制宣传,树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体,加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度,使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则,建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

  3、加大监管力度,严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管,完善房产备案登记制度,增强房产销售市场信息的透明度,对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外,法院应加强与相关部门的沟通,对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映,促使其及时整改。

  4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时,要调查了解房屋的产权状况,如是否存在共有人,是否已经设有抵押或租赁,签订买卖合同时,要对违约责任作出明确约定,规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失,另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位:江苏省丰县人民法院

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江苏省农民财产权益保护办法

江苏省人民政府


江苏省农民财产权益保护办法

江苏省人民政府令
  《江苏省农民财产权益保护办法》,已经1997年8月22日省人民政府第101次常务会议讨论通过,现予发布施行。

                            省长 郑斯林
                        一九九七年十一月二十七日




《江苏省农民财产权益保护办法》,已经1997年8月22日省人民政府第101次常务会议讨论通过,现予发布施行。


第一条 为了保护农民的合法财产权益,调动农民的生产积极性,根据《中华人民共和国农业法》和国务院《农民承担费用和劳务管理条例》等法律、法规,制定本办法。
第二条 本办法所称农民财产权益,是指农民在生产和生活中依法享有的财产权利以及依法行使财产权利而获得的物质利益。
第三条 农民的合法财产权益受法律保护。任何组织和个人不得妨碍、限制农民依法行使财产权利,不得侵占、损害农民依法获得的物质利益。
第四条 各级人民政府应当严格贯彻执行有关保护农民合法权益的法律、法规、规章和方针政策,规范管理行为,依法行政,为农民行使财产权利提供必要的保障。 各级人民政府有关行政部门应当采取切实措施,强化为农服务意识,及时受理并依法处理农民的申诉案件和复议案件,
制止、纠正和查处损害农民财产权益的行为,保护农民的合法权益。
第五条 任何组织和个人有权对损害农民财产权益的行为进行检举、揭发和控告,依法开展社会监督。
第六条 农民应当增强法律意识和权利保护意识,自觉履行法定义务,依法维护自己的财产权益。
第七条 农民对其合法取得的收入以及依法属于个人所有的生活资料和生产资料,享有占有、使用、收益和处分的权利。
禁止任何组织和个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收农民的合法财产。
第八条 农民平等地享有承包经营集体所有或者国家所有由集体使用的土地、山岭、荒地、水面等自然资源和其他资产的权利。承包经营时发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。依法签订的承包合同,具有法律效力。严禁强行解除依法签订的未到期的承包合同。


第九条 除合同另有约定外,农民依法享有生产经营决策权、产品处置权和收益权。禁止非法干预农民的经营自主权。
第十条 农民对其依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地使用权,经农村集体经济组织同意,乡人民政府审核,县人民政府批准,并向土地管理部门办理抵押登记后,可以进行抵押。
第十一条 农民个人承包应得的个人收益可以继承。承包人在承包期内死亡的,如家庭承包的,由家庭其他成员继续承包;个人承包的,依照法律允许由继承人继续承包的,可由其具有承包经营能力的继承人按承包合同继续承包。
第十二条 农村集体经济组织成员有权对集体资产的经营、管理进行决策和监督。 农村集体经济组织应当建立健全产权登记、财务会计、民主理财、内部审计、资产报告等管理制度,确保集体资产的保值增值,维护农民集体财产权益。
禁止贪污、挪用、挥霍、浪费集体资产;禁止非法改变集体资产的权属关系。
第十三条 农村集体资产的所有权或使用权发生转移的,必须由取得评估资格的资产评估机构进行评估,集体资产评估结果要按权属关系经集体经济组织成员大会或成员代表大会确认。所获得的资产收益归集体所有。
乡村集体资产用于承包经营的,必须合理确定承包内容,民主议定承包指标。
乡镇集体资产用于股份合作经营的,应当参照评估价格作价入股或折股,不得将集体资产无偿或者低偿分给个人。
乡村集体资产用于租赁经营的,应当确定合理的租赁基数,实行公开招标。 禁止低于评估价将集体资产发包、出租、折股或者变卖。
第十四条 由农民或者乡村集体经济组织与地方财政或者有关部门共同投资兴办的社会公益事业,按照投资比例由投资者共同享受权益。任何组织和个人不得排斥农民或者乡村集体经济组织依法行使共有财产权。
第十五条 供销社是农民的合作经济组织,任何组织和个人不得任意平调和处置供销社及其所属企业的财产,不得将供销社的财产量化到职工个人,不得以任何形式改变供销社的集体所有制性质。
第十六条 农村合作基金会是农村社区性资金互助组织,为本社区农民提供资金服务。农村合作基金会不得办理存、贷款业务。任何组织和个人不得强制农民在农村合作基金会入股,也不得强制农村合作基金会放款或者为其他单位贷款提供担保;不得平调和侵占农村合作基金会的合法
财产。
第十七条 农民购买、使用直接用于农业生产的生产资料,享有《中华人民共和国消费者权益保护法》和《江苏省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》赋予消费者的各项权利。
第十八条 生产经营种子、化肥、农药等重要农业生产资料,必须遵守有关法律、法规、规章的规定。禁止掺杂使假,以次充好,以不合格产品冒充合格产品。
生产种子的单位和个人必须根据国家和本省的有关规定,申请领取《种子生产许可证》后方可生产。经营种子的单位和个人,必须根据国家和本省的有关规定,申请领取《种子经营许可证》并依法领取《营业执照》后方可经营。 任何单位和个人不得生产、经营、进口或者使用未取得
农药登记证或者农药临时登记证的农药。农药经营单位应当向使用农药的单位和个人正确说明农药的用途、使用方法、用量、中毒急救措施和注意事项。
经营化肥的单位必须严格按照省有关部门下达的指标和定价标准执行,不得截留、挪用或者转为议价销售,不得借机强制搭销其他商品。
第十九条 农产品的购销逐步实行市场调节。粮食等重要农产品实行定购的,定购任务分解落实到农户,严禁层层加码。 对粮食等重要农产品实行保护价收购制度,县级以上各级人民政府应当设立粮食风险基金。 收购农产品应当户交户结,收购单位及时向农民付清价款。任何单位
不得在支付给农民的价款中强行扣缴任何费用。
第二十条 鼓励、引导和保护农民按照国家有关规定从事农副产品收购、加工、批发、贩运和零售活动。 城市人民政府及其有关部门应当采取必要措施,为农民进城销售农副产品提供方便。 任何单位和个人不得违反规定拦路设卡,强行没收或者收购国家允许农民进城销售的农副产?
贰?
第二十一条 国家和本省各级人民政府用于农业生产和提供给农民的各种贷款、补贴、预购定金、专项投资、农产品收购资金、救灾救济款、扶贫资金以及收购农副产品的挂钩优惠物资等,必须按照规定的用途和对象使用和发放,严禁截留、挪用。财政、审计、民政等有关部门和农民
负担监督管理部门应当对支农资金和支农物资的拨付、使用情况进行监督检查。
第二十二条 向农民推广的农业技术,必须是在推广地区经过试验证明具有先进性和适用性的农业技术。任何组织和个人不得强制农民应用某项农业技术。 农民应用先进的农业技术的,有关部门和单位应当在技术培训、资金、物资和农副产品销售方面给予扶持。
第二十三条 依法向国家缴纳税金、完成国家农产品定购任务、承担法律法规规定的提留统筹费和劳务、缴纳有法律、法规和规章依据的行政事业性收费,是农民应尽的义务。农民应当自觉履行法定义务。在法律、法规、规章规定的以外,要求农民无偿提供财力、物力和劳务的行为,
为非法行为,农民有权拒绝。
第二十四条 村提留和乡统筹费总额,以村为单位不得超过上一年农民人均纯收入的5%。村提留和乡统筹费应当按农民上年从事的产业和经济收入承担,不得平均摊派。严禁多报虚报农民的纯收入。
第二十五条 地方各级农民负担主管部门对本地区农民承担的费用和劳务提取、管理、使用实施监督、指导。除法律、法规已有规定外,乡统筹费开支项目由乡镇统筹安排,上级有关部门不得定比例或定额强制乡(镇)执行;严禁平调、挪用、挤占村提留和乡统筹费。
第二十六条 农民依法承担劳务。农村义务工和劳动积累工以出劳为主,农民自愿以资代劳的,必须由本人提出申请,经村集体经济组织批准后,可以由农民出资自己雇请劳力,或者由村集体经济组织管理以资代劳金,统一雇请劳力,完成本村的出工任务。 任何地方和部门不得向乡
村下达以资代劳指标;严禁强行要求农民以资代劳;不得将以资代劳资金上交县、乡有关部门和单位管理;除抢险救灾、农田水利工程和法律、法规已有规定外,义务工和劳动积累工不得跨乡使用。
第二十七条 对收入水平在本村平均线以下的革命烈军属、伤残军人、失去劳动能力的复员退伍军人和特别困难户,以及因病或者伤残不能承担农村义务工和劳动积累工的农民,经村集体经济组织成员大会或者成员代表大会讨论评定,报乡(镇)人民政府备案,应当减免其应承担的村
提留、乡统筹费和劳务,并不得要求其以资代劳或者以其他方式补偿。 受灾地区农民上交的提留统筹费应当适当调减。受灾严重的农户,免交全部公益金和公积金。
第二十八条 乡(镇)行政机关、全民事业单位的机构设置人员编制,必须严格控制在县级以上人民政府批准范围之内。设在乡(镇)的各种差额补贴或者自收自支的事业单位,应当通过正当的服务收费和经营创收解决人员的工资报酬。禁止向乡(镇)、村集体经济组织或者农民摊派

第二十九条 财政、税务部门应当严格依法向农民征收税款。
农业税根据下达任务,按照承包土地面积分解落实到农户。农业特产税按照应税特产品种、实际收入和规定税率,由特产农户缴纳,不得平均摊派。农业税和农业特产税不得重复征收。 生猪屠宰税、自行车使用税等应当依法据实征收,不得按人头、按户或者按田亩平均分摊征收。
第三十条 行政事业性收费的收费单位应当向农民公布收费依据和收费标准,并向农民出示收费许可证,出具省财政部门统一制发或者监制的收费专用票据。
禁止在农民办理结婚登记、计划生育指标、子女就学、建房等事项过程中违章收费、搭车收费或者代扣其他费用;不得向农民预收各种名目的押金和保证金。
第三十一条 县级人民政府电力、物价和农民负担监督管理部门应当根据当地实际,采取措施,保障农村生产、生活用电。不得擅自提高收费标准;不得随电费加收其他费用。 企业、事业单位和社会团体为农民和农村集体经济组织提供经济、技术、劳务、信息等服务,应当坚持自愿
、低偿、有效的原则,由服务单位和农民或者农村集体经济组织签订服务合同,按规定或者约定的标准先服务后收费或者边服务边收费,严禁只收费不服务或者不按约定提供相应的服务。
第三十二条 面向农民的集资,必须有明确的法律依据,坚持自愿、适度、出资者受益、资金定向使用的原则。
政府各部门组织兴办的道路、电力、通讯、广播电视等建设项目,不得向农民集资。
第三十三条 在农村开展保险、储蓄、合作医疗,向农民发行有价证券、报刊和书籍,应当遵循自愿原则,禁止向农民摊派,禁止以回扣等不正当方式代农民投保或者订阅书报刊;禁止开展要求农民出钱、出物、出工的各种达标升级活动。
第三十四条 任何部门和单位对农民进行罚款处罚,必须有法律、法规和规章依据。没有罚款设定权的政府和部门不得设定罚款处罚,没有罚款处罚权的单位不得实施罚款处罚。禁止因未完成种植、养殖任务而对农民进行罚款处罚。
第三十五条 向农民征收税、费,应当严格依法进行。严禁动用公安、武警、联防队和使用警械、警具向农民强制收粮收款;严禁非法没收农民的财物或者非法剥夺农民的人身自由。
第三十六条 各级农民负担主管部门应当根据国务院《农民承担费用和劳务管理条例》和《江苏省农民承担费用和劳务管理办法》的规定,建立、健全农民负担监督卡制度、农民负担预决算制度和农民负担专项审计制度。
第三十七条 农民的合法权益受到侵害的,属于消费争议范围的,可以向消费者协会投诉,消费者协会应当依法及时受理并进行调解;属于其他范围的,可以向当地的农民权益保护组织投诉,接受投诉的组织应当及时受理并依法进行处理。
第三十八条 农民的合法权益受到侵害的,可以向各级人民政府或者农民负担监督管理部门以及有关部门申诉,接受申诉的政府或者部门应当在10日内作出明确答复。
第三十九条 农民认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的,可以依法申请行政复议。复议机关应当在法定的复议期限内作出复议决定。
农民认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的,属于行政诉讼受案范围的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。 农民的合法权益受到其他平等主体侵害的,属于民事诉讼受案范围的,可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第四十条 侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收农民合法财产的,必须立即停止侵害,并根据侵害程度,分别承担排除妨碍、返还财产、恢复原状等民事责任。造成损失的,应当赔偿损失。 对承担民事责任的侵权人,依法应当承担行政责任的,必须追究行政责任;构
成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十一条 贪污、挪用、拖欠、挥霍、浪费集体资产的,或者擅自改变农民集体资产权属关系的,以及低价将集体资产发包、出租、变卖、折股的,必须立即停止侵害,返还贪污、挪用、拖欠的集体资产。被贪污、挪用不能返还的集体资产和被挥霍、浪费的集体资产,应当作价赔偿
。 侵害人依法应当承担行政责任的,必须追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十二条 发包方强行解除未到期的农业承包合同的,由农业承包合同管理部门宣布其解除或者调整行为无效,并承担侵权赔偿责任。非法剥夺农民承包经营权的,依法追究发包方的法律责任。
第四十三条 生产、销售假冒伪劣农业生产资料的,责令其停止生产和销售,没收违法生产、销售的产品和违法所得。给农民造成损失的,销售者应当赔偿直接经济损失和可得利益的损失。经营者故意拖延或者无理拒绝承担赔偿责任的,可处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款。属于
生产者责任的,销售者在先行赔偿后,可以向生产者追偿。构成犯罪的,追究刑事责任。
第四十四条 行政机关违反法律、法规、规章设置收费、集资、基金项目或向农民收费、集资进行各种摊派的,由农民负担主管部门报请同级人民政府予以撤销,并责令如数退还非法收取的款物。
乡(镇)人民政府有前款行为的,由县级农民负担主管部门报县人民政府予以撤销,并责令退还非法收取的款物。
对行政机关有第一、第二款行为的,由有关行政机关或者行政监察部门根据干部管理权限对责任人给予行政处分。
行政机关以外的组织,非法向农民收费、集资、摊派的,由农民负担主管部门责令其停止执行,已经收取的费用,全部退还给农户或农村集体经济组织,并可处以1万元以下的罚款。
各市、县(市)人民政府对加重农民负担的事件及其查处情况,必须及时、如实向上级人民政府和省农民负担监督管理部门报告,隐瞒不报的,视情节给予行政处分。
第四十五条 对申诉人、检举人或者控告人进行报复陷害的,违反《中华人民共和国行政监察法》规定的,由行政监察机关依法处理;构成违反治安管理行为的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十六条 本办法由各级人民政府组织实施。
第四十七条 本办法自发布之日起施行。



1997年11月27日

关于印发《农村商业银行管理暂行规定》和《农村合作银行管理暂行规定》的通知

中国银行业监督管理委员会


银监发[2003]10号






中国银行业监督管理委员会

关于印发《农村商业银行管理暂行规定》和《农村合作银行管理暂行规定》的通知



各省、自治区、直辖市银监局(筹),大连、宁波、厦门、青岛、深圳市银监局(筹):

现将《农村商业银行管理暂行规定》、《农村合作银行管理暂行规定》印发你们,请结合本地实际认真贯彻执行。执行过程中遇有重大问题,请及时向中国银行业监督管理委员会报告。

二○○三年九月十二日



农村商业银行管理暂行规定

第一章 总则

第一条 为保护农村商业银行、存款人和其他客户的合法权益,规范农村商业银行的行为,加强监督管理,保障农村商业银行的稳健运行,根据《中华人民共和国商业银行法》和《中华人民共和国公司法》,制定本规定。

第二条 农村商业银行是由辖内农民、农村工商户、企业法人和其它经济组织共同发起成立的股份制地方性金融机构。主要任务是为当地农民、农业和农村经济发展提供金融服务,促进城乡经济协调发展。

第三条 农村商业银行主要以农村信用社和农村信用社县(市)联社为基础组建。组建县(市)以上农村商业银行适用本规定。

第四条 农村商业银行是独立的企业法人,享有由股东投资形成的全部法人财产权,依法享有民事权利,并以全部法人资产独立承担民事责任。

农村商业银行的股东以其所持股份享有所有者的资产受益、参与重大决策和选择管理者等权利,并以所持股份为限对农村商业银行的债务承担责任。

第五条 农村商业银行以效益性、安全性、流动性为经营原则,实行自主经营,自担风险,自负盈亏,自我约束。

农村商业银行依法开展业务,不受任何单位和个人的干涉。

第六条 农村商业银行应当保障存款人的合法权益不受任何单位和个人的侵犯。

第七条 农村商业银行遵守国家法律、行政法规,执行国家金融方针和政策,依法接受中国银行业监督管理委员会的监督管理。

第二章 机构的设立

第八条 设立农村商业银行应当具备下列条件:

(一) 有符合本规定的章程;

(二)发起人不少于500人;

(三)注册资本金不低于5000万元人民币,资本充足率达到8%;

(四)设立前辖内农村信用社总资产10亿元以上,不良贷款比例15%以下;

(五)有具备任职所需的专业知识和业务工作经验的高级管理人员;

(六)有健全的组织机构和管理制度;

(七)有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其它设施;

(八)中国银行业监督管理委员会规定的其它条件。

第九条 农村商业银行以发起方式设立,实行股份有限公司形式,由发起人认购农村商业银行发行的全部股份。

农村商业银行的发起人以原农村信用社的社员为基础,并吸收农民、农村工商户、企业法人和其它经济组织参加。

第十条 筹建农村商业银行应向所在地中国银行业监督管理委员会地区(市、州)分局提出申请,由地区(市、州)分局及省、自治区、直辖市、计划单列市局逐级审核后,报中国银行业监督管理委员会审批。

中国银行业监督管理委员会省、自治区、直辖市和计划单列市局受理并审核辖区内以省、地级城市为单位设立农村商业银行的筹建申请,报中国银行业监督管理委员会审批。

中国银行业监督管理委员会应在接到筹建申请书之日起3个月内做出是否批准筹建的决定。第十一条 申请筹建农村商业银行应提交以下文件资料:

(一)筹建申请书。筹建申请书应当载明拟设立的农村商业银行名称、所在地、注册资本、业务范围等。

(二) 筹建可行性研究报告。

(三) 筹建方案。

(四) 筹建人员名单及简历。

(五)最近三年资产负债表和损益表。

(六)中国银行业监督管理委员会要求提交的其他资料。

自中国银行业监督管理委员会批准筹建之日起满6个月,仍不具备申请开业条件的,自动取消筹建资格,且3个月内不得再次提出筹建申请。

第十二条 农村商业银行筹建结束,应向中国银行业监督管理委员会提出开业申请,并提交以下资料:

(一)开业申请书;

(二)筹建工作报告;

(三)章程草案;

(四)验资报告;

(五)拟任高级管理人员任职资格审查材料;

(六)中国银行业监督管理委员会规定的其它资料。

开业申请的审批程序同第十条。

第十三条 经批准设立的农村商业银行,由所在地中国银行业监督管理委员会省、自治区、直辖市和计划单列市局颁发金融许可证,并凭该许可证向工商行政管理部门办理登记,领取营业执照。第十四条农村商业银行可根据业务发展需要,在辖内设立支行、分理处、储蓄所等分支机构。农村商业银行设立分支机构应当按照规定拨付与其经营规模相适应的营运资金。拨付各分支机构营运资金额的总和不得超过农村商业银行资本总额的60%。

第十五条 农村商业银行设立分支机构由所在地中国银行业监督管理委员会地(市、州)分局受理并审核,报省、自治区、直辖市和计划单列市局审批。

经批准设立的农村商业银行分支机构,由所在地中国银行业监督管理委员会地(市、州)分局颁发金融许可证,并凭该许可证向工商行政管理部门办理登记,领取营业执照。

第三章 股权设置

第十六条 农村商业银行根据股本金来源和归属设置自然人股、法人股。

农村商业银行股东应当符合向金融机构入股的条件。

第十七条 农村商业银行的股本划分为等额股份,每股金额为人民币1元。

农村商业银行股份应当同股同权,同股同利。

第十八条 农村商业银行单个自然人股东持股比例不得超过总股本的5‰,单个法人及其关联企业持股总和不得超过总股本的10%,本行职工持股总额不得超过总股本的25%。

前款所称关联企业是指相互之间存在直接或间接控制、受同一企业共同控制或重大影响关系的企业。

农村商业银行董事会应向当地银行监管机构及时报送持有银行股份前十名股东的名单。

第十九条 除原农村信用社社员可将其清产核资、评估量化后的股金按照自愿原则和农村商业银行股本结构的规定转为农村商业银行股本金外,农村商业银行发起人必须以货币资金认缴股本,并一次募足。

第二十条 农村商业银行应向认缴股份的股东签发记名股权证,作为股东入股所持股份的凭证。第二十一条 农村商业银行股东不得虚假出资或者抽逃出资,也不得抽回股本。农村商业银行不得接受本行股份作为质押权标的。发起人持有的股份自农村商业银行成立之日起3年内不得转让。农村商业银行股东以本行股份为自己或他人担保的,应当事先告知并征得董事会同意。农村商业银行董事、监事、行长和副行长持有的股份,在任职期间内不得转让或质押。

第四章 组织机构

第二十二条 农村商业银行由股东组成股东大会,股东大会是农村商业银行的权力机构。

第二十三条 农村商业银行股东大会行使下列职权:

(一)制定或修改章程;

(二)审议通过股东大会议事规则;

(三)选举和更换董事和由股东代表出任的监事,决定有关董事、监事的报酬等事项; (四)审议、批准董事会、监事会工作报告;

(五)审议、批准农村商业银行的发展规划,决定农村商业银行的经营方针和投资计划; (六)审议、批准农村商业银行年度财务预算、决算方案、利润分配方案和亏损弥补方案;

(七)对增加或减少注册资本做出决议;

(八)对农村商业银行的分立、合并、解散和清算等事项做出决议;

(九)决定其他重大事项。

第二十四条 股东大会应当在每一会计年度结束后6个月内召开股东大会年会,由董事会负责召集。出现《中华人民共和国公司法》第一百零四条规定情形之一的,可以召开临时股东大会。

第二十五条 股东大会由股东按持有股份的数额行使表决权,实行一股一票。股东可以委托代理人出席股东大会,代理人应当向农村商业银行提交股东授权委托书,并在授权范围内行使表决权。股东大会的决议,必须经过出席会议的股东代表所持表决权的半数通过。股东大会对农村商业银行修改章程、合并、分立或解散做出决议,必须经出席会议的股东代表所持表决权的2/3以上通过。

第二十六条 农村商业银行股东大会应当实行律师见证制度,并由律师出具法律意见书。

第二十七条 农村商业银行股东大会会议纪录、股东大会决议等文件应当报送当地银行监管机构备案。

第二十八条 农村商业银行股东大会选举产生董事会,其成员为7至19人。其中本行职工担任董事的人数应不少于董事会成员总数的1/4,但不应超过董事会成员的1/3,除本行职工外的其它自然人股东担任董事的人数不得少于董事人数1/4。董事每届任期3年,可连选连任。

第二十九条 农村商业银行董事会应设立独立董事。独立董事与农村商业银行及其主要股东之间不应存在影响其独立判断的关系。独立董事履行职责时尤其要关注存款人和中小股东的利益。

第三十条 董事会设董事长1人,可设副董事长1至2人,董事长为法定代表人。董事长、副董事长每届任期3年,可连选连任,离任时须进行离任审计。

第三十一条 董事会对股东大会负责,行使下列职权:

(一)负责召集股东大会,并向股东大会报告工作;

(二)执行股东大会决议;

(三)决定农村商业银行的经营计划和投资方案;

(四)制订农村商业银行的年度财务预算、决算、利润分配、亏损弥补方案;

(五)制订农村商业银行增加或减少注册资本的方案;

(六)决定农村商业银行的内部管理机构设置;

(七)制订农村商业银行的基本管理制度;

(八)聘任和解聘农村商业银行行长,根据行长的提名,聘任或者解聘副行长、财务和信贷负责人,并决定其报酬;

(九)拟订农村商业银行的合并、分立和解散方案;

(十)章程规定和股东大会授予的其它权利。

第三十二条 农村商业银行董事会例会每年至少应召开4次,由董事长召集和主持。董事会应当通知监事会派员列席董事会会议。

农村商业银行董事(包括独立董事)每年应至少参加两次董事会会议。

违反上款规定的,经股东大会通过,可取消其董事资格。

第三十三条 董事会应当建立规范公开的董事选举程序,经股东大会批准后实施。在股东大会召开前一个月,董事会应向股东披露董事候选人的详细资料。

第三十四条 农村商业银行董事会决议须经出席董事会会议的董事签字,并在会议结束后10日内报当地银行监管机构备案。董事会决议须经半数以上董事同意方能生效。

董事会的决议违反法律、法规和章程,致使农村商业银行遭受严重损失的,参与决策且未表示异议的董事应负赔偿责任。

第三十五条 董事会在聘任期限内解除行长职务,应当及时告知监事会和银行监管机构,并作出书面说明。未经行长提名,董事会不得直接聘任或解聘副行长、财务和信贷负责人。

第三十六条 农村商业银行设行长1人,可设副行长2至3人,由董事会聘任和解聘。行长对董事会负责,行使以下职权:

(一)提请董事会聘任或者解聘副行长、财务和信贷负责人等高级管理人员;

(二)聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的农村商业银行内部各职能部门及分支机构负责人;

(三)代表高级管理层向董事会提交经营计划和投资方案,经董事会批准后组织实施;

(四)授权高级管理层成员、内部各职能部门及分支机构负责人从事经营活动;

(五)在农村商业银行发生挤兑等重大突发事件时,采取紧急措施,并立即向银行监管机构和董事会、监事会报告;

(六)其它依据法律、法规、规章及农村商业银行章程规定应由行长行使的职权。

第三十七条 农村商业银行行长人选由董事提名,董事会聘任。副行长由行长提名,董事会聘任。行长、副行长每届任期3年,可连聘连任。

农村商业银行行长不得由董事长兼任。

第三十八条 农村商业银行行长每年接受监事会的专项审计,审计结果应向董事会和股东大会报告。行长、副行长离任时,须进行离任审计。

农村商业银行行长、副行长违反法律、法规或超出董事会授权范围作出决策,致使农村商业银行遭受严重损失的,参与决策的行长、副行长应承担相应责任。

第三十九条 农村商业银行设监事会,人数为5到9人,监事会成员由职工代表和股东代表组成,其中,职工担任的监事不得超过监事总数的1/3。监事会中的职工监事由职工代表大会选举产生,非职工监事由股东大会选举产生。监事任期3年,可连选连任。

董事会成员、行长、副行长、财务及信贷负责人不得担任监事。

第四十条 监事会行使以下职权:

(一)监督董事会、高级管理人员履行职责情况;

(二)要求董事、董事长及高级管理人员纠正其损害农村商业银行利益的行为;

(三)对董事和高级管理人员进行专项审计和离任审计;

(四)检查监督农村商业银行的财务活动;

(五)对农村商业银行的经营决策、风险管理和内部控制等进行审计并指导农村商业银行内部稽核工作;

(六)对董事、董事长及高级管理人员进行质询;

(七)提议召开临时股东大会;

(八)其他法律、法规、规章及农村商业银行章程规定应当由监事会行使的职权。

第四十一条 对监事会提出的纠正措施、整改建议等,董事会和高级管理层拒绝或者拖延执行的,监事会应当向当地银行监管机构报告并报告股东大会。

第四十二条 农村商业银行高级管理人员任职资格条件比照城市商业银行高级管理人员任职资格规定执行。农村商业银行高级管理人员任职资格由中国银行业监督管理委员会批准。

第五章 经营管理

第四十三条 经中国银行业监督管理委员会批准,农村商业银行可经营《中华人民共和国商业银行法》规定的部分或全部业务。

第四十四条 农村商业银行资产负债比例管理按照《中华人民共和国商业银行法》规定执行。对同一借款人贷款余额与农村商业银行资本余额的比例,应与其关联企业的贷款合并计算。第四十五条农村商业银行必须建立、健全本行对存款、贷款、结算等各项业务的内部控制制度,建立薪酬与银行效益和个人业绩相联系的激励和约束机制。

第四十六条 农村商业银行要将一定比例的贷款用于支持农民、农业和农村经济发展,具体比例由股东大会根据当地农村产业结构状况确定,并报当地省级银行监管机构备案。

银行监管机构应定期对农村商业银行发放支农贷款情况进行评价,并可将评价结果作为审批农村商业银行网点增设、新业务开办等申请的参考。

第四十七条 农村商业银行不得向股东发放信用贷款,发放担保贷款不得优于其它借款人同类贷款条件。

第四十八条 农村商业银行向关系人发放贷款适用《中华人民共和国商业银行法》规定。

第四十九条 农村商业银行执行国家统一的金融企业财务会计制度,按照国家有关规定,真实记录并全面反映其业务活动和财务状况,依法纳税。

第五十条 农村商业银行应按规定向中国银行业监督管理委员会报送会计报表、统计报表及其他资料。农村商业银行对所报报表、资料的真实性、准确性、完整性负责。

农村商业银行应按规定披露财务会计报告、各类风险管理状况、公司治理、年度重大事项等信息。第五十一条 农村商业银行应按照中国银行业监督管理委员会有关规定对向股东及关系人发放贷款情况进行披露。股东或关系人的借款在披露时应与其关联企业借款合并计算。第五十二条农村商业银行应当在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并由监事会聘请中国银行业监督管理委员会认可的会计师事务所进行审计。审计报告应由监事会通过,经股东大会年会审议后,报当地银行监管机构备案。

第五十三条 农村商业银行的财务会计报表应当在召开股东大会的20日前置备于该行,供股东查阅。

第六章 机构变更与终止

第五十四条农村商业银行有下列变更事项之一的,需经中国银行业监督管理委员会批准:

(一) 变更名称;

(二) 变更注册资本;

(三) 变更营业场所;

(四) 调整业务范围;

(五) 更换高级管理人员;

(六) 修改章程;

(七) 中国银行业监督管理委员会规定的其它变更事项。

中国银行业监督管理委员会可视情况批准或授权省、自治区、直辖市、计划单列市局批准以上变更事项。

第五十五条 农村商业银行接管、解散、撤销和破产,执行《中华人民共和国商业银行法》及有关法律、行政法规的规定。

第五十六条 农村商业银行因解散、撤销和宣告破产而终止的,应向所在地中国银行业监督管理委员会省、自治区、直辖市和计划单列市局缴回金融许可证,并持所在地中国银行业监督管理委员会省、自治区、直辖市和计划单列市局通知书向工商行政管理部门办理注销登记,并公告。

第七章 罚则

第五十七条 未经中国银行业监督管理委员会批准,擅自设立农村商业银行的,由中国银行业监督管理委员会予以取缔,没收其非法所得,并给予行政处罚;构成犯罪的,移交司法机关,依法追究刑事责任。

农村商业银行未经中国银行业监督管理委员会批准,擅自设立、合并、撤销分支机构的,给予警告,并处5万元以上30万元以下的罚款;对直接负责的高级管理人员,给予撤职直至开除的纪律处分。

第五十八条 农村商业银行未经中国银行业监督管理委员会批准,擅自变更第五十四条所列变更事项的,给予警告,并处l万元以上10万元以下的罚款。其中,擅自更换高级管理人员的,对直接负责的高级管理人员,给予撤职直至开除的纪律处分。

第五十九条 农村商业银行超出中国银行业监督管理委员会批准的业务范围开展业务活动的,给予警告,没收违法所得,并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款,没有违法所得的,处10万元以上50万元以下的罚款;对直接负责的高级管理人员给予撤职直至开除的纪律处分,对其他直接负责的主管人员和直接责任人员给予记过直至开除的纪律处分;情节严重的,责令停业整顿或者吊销金融许可证;构成非法经营罪或者其他罪的,依法追究刑事责任。

第六十条 农村商业银行办理存款、贷款、结算等业务时,违反国家有关法律、行政法规的,按照《中华人民共和国商业银行法》和《金融违法行为处罚办法》有关规定处理。

第六十一条 农村商业银行违反本规定第二十一条、第四十四条、第四十七条、第四十八条规定的,按照《金融违法行为处罚办法》进行处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十二条 农村商业银行的工作人员在业务经营与管理过程中,有侵占、挪用、受贿等违法违规行为的,按照国家有关法律、行政法规追究行为人的法律责任。

第六十三条 农村商业银行及其工作人员违反国家法律、行政法规的行为,由中国银行业监督管理委员会实施处罚。

第六十四条 农村商业银行及其工作人员对中国银行业监督管理委员会的处罚决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》有关规定向人民法院提起诉讼。

第八章 附则

第六十五条 本规定由中国银行业监督管理委员会负责解释。

第六十六条 本规定自颁布之日起施行。





农村合作银行管理暂行规定

第一章 总则

第一条 为保护农村合作银行、存款人和其他客户的合法权益,规范农村合作银行的行为,加强监督管理,保障农村合作银行的稳健运行,促进农业和农村经济发展,根据《深化农村信用社改革试点方案》,制定本规定。

第二条 农村合作银行是由辖内农民、农村工商户、企业法人和其它经济组织入股组成的股份合作制社区性地方金融机构。主要任务是为农民、农业和农村经济发展提供金融服务。

本规定所称股份合作制是在合作制的基础上,吸收股份制运作机制的一种企业组织形式。

第三条 农村合作银行主要以农村信用社和农村信用社县(市)联社为基础组建。组建县(市)以上农村合作银行适用本规定。

第四条 农村合作银行是独立的企业法人,享有由股东入股投资形成的全部法人财产权,依法享有民事权利,并以全部法人资产独立承担民事责任。

农村合作银行的股东按其所持股份享有所有者的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利,并以所持股份为限对农村合作银行的债务承担责任。

第五条 农村合作银行以效益性、安全性、流动性为经营原则,实行自主经营,自担风险,自负盈亏,自我约束。

第六条 农村合作银行依法开展业务,不受任何单位和个人的干涉。

第七条 农村合作银行应当保障存款人的合法权益不受任何单位和个人的侵犯。

第八条 农村合作银行遵守国家法律、行政法规,执行国家金融方针和政策,依法接受中国银行业监督管理委员会的监督管理。

第二章 机构的设立

第九条 设立农村合作银行应当具备下列条件:

(一)有符合本规定的章程;

(二)发起人不少于1000人;

(三)注册资本金不低于2000万元人民币,核心资本充足率达到4%;

(四)不良贷款比率低于15%;

(五)有具备任职专业知识和业务工作经验的高级管理人员;

(六)有健全的组织机构和管理制度;

(七)有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其它设施;

(八)中国银行业监督管理委员会规定的其它条件。

第十条 筹建农村合作银行应向所在地中国银行业监督管理委员会地区(市、州)分局提出申请,由地区(市、州)分局及省、自治区、直辖市、计划单列市局逐级审核后,报中国银行业监督管理委员会审批。

中国银行业监督管理委员会省、自治区、直辖市、计划单列市局受理并审核辖区内以省、地级城市为单位设立农村合作银行的筹建申请,报中国银行业监督管理委员会审批。

中国银行业监督管理委员会应在接到筹建申请书之日起3个月内做出是否批准筹建的决定。第十一条 申请筹建农村合作银行应提交以下文件资料:

(一)筹建申请书。筹建申请书应当载明拟设立的农村合作银行名称、所在地、注册资本、业务范围等。

(二)筹建可行性研究报告。

(三)筹建方案。

(四)筹建人员名单及简历。

(五)最近三年资产负债表和损益表。

(六)中国银行业监督管理委员会要求提交的其他资料。

自中国银行业监督管理委员会批准筹建之日起满6个月,仍不具备申请开业条件的,自动取消筹建资格,且3个月内不得再次提出筹建申请。

第十二条 农村合作银行筹建结束,应向中国银行业监督管理委员会提出开业申请,并提交以下资料:

(一)开业申请书;

(二)筹建工作报告;

(三)章程草案;

(四)验资报告;

(五)拟任高级管理人员任职资格审查材料;

(六)中国银行业监督管理委员会规定的其它资料。

开业申请的审批程序同第十条 。

第十三条 经批准设立的农村合作银行,由所在地中国银行业监督管理委员会省、自治区、直辖市、计划单列市局颁发金融许可证,并凭该许可证向工商行政管理部门办理登记,领取营业执照。第十四条农村合作银行可根据业务发展需要,在辖内设立支行、分理处、储蓄所等分支机构。农村合作银行设立分支机构应当按照规定拨付与其经营规模相适应的营运资金。拨付各分支机构营运资金额总和不得超过农村合作银行资本总额的60%。

第十五条 农村合作银行设立分支机构由所在地中国银行业监督管理委员会地区(市、州)分局受理并审核,报中国银行业监督管理委员会省、自治区、直辖市、计划单列市局审批。经批准设立的农村合作银行分支机构,由所在地中国银行业监督管理委员会地(市、州)分局颁发金融许可证,并凭该许可证向工商行政管理部门办理登记,领取营业执照。

第三章 股权设置

第十六条 农村合作银行根据股本金来源和归属设置自然人股、法人股。

农村合作银行的自然人股和法人股分别设定资格股和投资股两种股权。资格股是取得农村合作银行股东资格必须交纳的基础股金。投资股是由股东在基础股金外投资形成的股份。

农村合作银行股东应当符合向金融机构投资入股的条件。

第十七条 农村合作银行股东可获取农村合作银行优先、优惠服务。股东持有的投资股可凭投资份额大小取得相应的投资分红。

第十八条 资格股实行一人一票。

自然人股东每增加2000元投资股增加一个投票权,法人股东每增加20000元投资股增加一个投票权。

第十九条 农村合作银行每股金额为人民币1元,自然人股东资格股起点金额为人民币1000元(各地可根据本地实际进行调整),法人股东资格股起点金额为人民币10000元。

投资股金额由股东自行决定。

第二十条 单个自然人股东(包括职工)持股比例(包括资格股和投资股)不得超过农村合作银行股本总额的5‰。本行职工的持股总额不得超过股本总额的25%,职工之外的自然人股东持股总额不得低于股本总额的30%。

单个法人及其关联企业持股总和不得超过总股本的10%,持股比例超过5%的,应报当地银行监管机构审批。

前款所称关联企业是指相互之间存在直接或间接控制、受同一企业共同控制或重大影响关系的企业。

第二十一条 除原农村信用社社员可按照自愿原则将其清产核资、评估量化后的股金转为农村合作银行股本金外,农村合作银行发起人必须以货币资金认缴股本,并一次募足。

第二十二条 农村合作银行印发记名股权证,作为入股股东的所有权凭证。

第二十三条 农村合作银行的投资股可转让,但不可退股。农村合作银行股东转让其全部投资股,同时资格股持满3年后可以退股。退股或转让股份的,需事先向农村合作银行董事会申报并征得董事会同意,办理相关登记手续。

农村合作银行不得接受本行股份作为质押权标的。

第二十四条 农村合作银行股东以本行股份为自己或他人担保的应当事先告知董事会,农村合作银行董事、监事、行长和副行长持有的股份,在任职期间内不得转让或质押。

第四章 组织机构

第二十五条 农村合作银行实行民主管理,其权力机构是股东代表大会。股东代表由股东选举产生,每届任期3年。

农村合作银行股东代表大会行使下列职权:

(一)制订或修改章程;

(二)审议通过股东代表大会议事规则;

(三)选举和更换董事和由股东代表出任的监事,决定有关董事、监事的报酬事项;

(四)审议、批准董事会、监事会工作报告;

(五)审议、批准农村合作银行的发展规划,决定农村合作银行的经营方针和投资计划;

(六)审议、批准农村合作银行年度财务预算、决算方案、利润分配方案和亏损弥补方案;(七)对增加或减少注册资本做出决议;

(八)对农村合作银行的分立、合并、解散和清算等事项做出决议;

(九)决定其他重大事项。

第二十六条 股东代表大会应当在每一会计年度结束后6个月内召开,由董事会负责召集。董事会认为必要,可随时召开。经1/2以上股东代表提议或者2/3监事提议也可临时召开。

第二十七条 股东代表大会作出的决议,必须经过出席会议的股东代表所持投票权的半数通过。对农村合作银行修改章程、合并、分立或解散做出决议,必须经出席会议的股东代表所持投票权的2/3以上通过。

第二十八条 农村合作银行股东代表大会应当实行律师见证制度,并由律师出具法律意见书。第二十九条 农村合作银行股东代表大会会议纪录、股东代表大会决议等文件应当报送当地银行监管机构备案。

第三十条 农村合作银行股东代表大会选举产生董事会,其成员为7至19人。其中农户、农村工商户股东担任董事的人数不得少于董事人数的1/3。本行职工股东担任董事的人数,不得超过董事人数的1/3。董事每届任期3年,可连选连任。

第三十一条 农村合作银行董事会应设立独立董事。独立董事与农村合作银行及其主要股东之间不应存在影响其独立判断的关系。独立董事履行职责时尤其要关注存款人和中小股东的利益。

第三十二条 农村合作银行董事会设董事长1人,可设副董事长1至2人,董事长为法定代表人。董事长、副董事长每届任期3年,可连选连任,离任时须进行离任审计。

第三十三条 董事会对股东代表大会负责,行使下列职权:

(一)负责召集股东代表大会,并向股东代表大会报告工作;

(二)执行股东代表大会决议;

(三)决定农村合作银行的经营计划和入股及投资方案;

(四)制订农村合作银行的年度财务预算、决算方案、利润分配方案和亏损弥补方案; (五)制订农村合作银行增加或减少注册资本的方案;

(六)决定农村合作银行的内部管理机构设置;

(七)制订农村合作银行的基本管理制度;

(八)聘任和解聘农村合作银行行长,根据行长的提名,聘任或者解聘副行长、财务和信贷负责人,并决定其报酬;

(九)拟订农村合作银行的合并、分立和解散方案;

(十)章程规定和股东代表大会授予的其它权利。

第三十四条 农村合作银行董事会例会每年至少应召开4次,由董事长召集和主持。董事会应当通知监事会派员列席董事会会议。

第三十五条 农村合作银行董事(包括独立董事)每年应至少参加两次董事会。

违反前款规定的,经股东代表大会通过,可取消其董事资格。

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